PRODAJA STANA STEČENOG U BRAKU SA PREMINULIM BRAČNIM PARTNEROM
postavljeno
U praksi je čest slučaj da je prodavac stan nasledio i prodaje ga. Kao dokaz o svom vlasništvu on daje nasledno rešenje suda ili javnog beležnika sa klauzulom pravosnažnosti i tu je stvar prilično izvesna. S obzirom da u poslednje vreme javni beležnici odmah dostavljaju takvo rešenje katastru na uknjižbu, pod uslovom da je i preminuli bio uknjižen kao vlasnik, prodavac će biti i knjižni vlasnik, pa tu neće biti problema.
Ima međutim slučajeva koji se javljaju u praksi, a koji rađaju nedoumice u pogledu prometa tako stečenih nepokretnosti.
Nepokretnost, koja je stečena tokom trajanja bračne zajednice, predstavlja deo zajedničke nepodeljene svojine bračnih partnera, odnosno njihovu bračnu tekovinu. Po smrti jednog od bračnih partnera, preživeli partner je njegov naslednik, zajedno sa decom ili naslednicima drugog naslednog reda, ako nisu imali dece, ali osim tog naslednog prava, on ima i prava po osnovu sticanja u braku, tj. pravo da zahteva izdvajanje iz zaostavštine po osnovu svog sticanja u braku uobičajeno ½ konkretne nepokretnosti, stečene u toku trajanja braka. Na taj način, bračni partner stiče tu polovinu, a i dalje se pojavljuje kao sanaslednik na onoj drugoj polovini nepokretnosti koju nasleđuje u odgovarajućem udelu, sa drugim naslednicima, Ukoliko mu ostali sanaslednici ovo izdvajanje ne ospore, biće doneto nasledno rešenje u kome će se to utvrditi. U slučaju osporavanja bračne tekovine od drugih naslednika, postupajući javni beležnik će odmah prekinuti nasledni postupak i uputiti stranke na parnicu.
U praksi se međutim dešava i to ne retko, da je jedan od bračnih partnera u toku braka kupio ili otkupio stan i uknjižio se na istom kao vlasnik. Drugi bračni partner u međuvremenu umire, iza njega se uglavnom sprovodi ostavinski postupak, gde su najčešće učesnici preživeli bračni partner, koji je uknjižen i njihova deca. Taj preživeli bračni partner kao predmet zaostavštine redovno ne navodi takvu nepokretnost, smatrajući da je on već uknjižen, da deca to znaju i da su saglasna, a moguće je i da su maloletna u tom trenutku, pa ih redovno niko oko toga i ne pita, niti se angažuje Centar za socijalni rad i slično i tako se stvar završava, sud je doneo nasledno rešenje, ono je postalo pravosnažno, a da se u njemu ne pominje nepokretnost koja je definitivno stečena u braku i na čiju je (redovno i uobičajeno) polovinu, preminuli imao pravo.
Ovo naravno u slučaju da je iza tog bračnog partnera uopšte bilo naslednog postupka. Nažalost, često tako i ne biva, posebno kod žena, na koje se na „brdovitom Balkanu“ često i nije vodila nikakva imovina u katastru, pa se iza njih nasledni postupak i ne vodi, smatrajući da nemaju nikakvu imovinu.
Nakon desetak ili više godina, taj preživali bračni partner se javlja kao prodavac, dostavlja kao dokaz Izvod iz lista nepokretnosti da je vlasnik na stanu, na kome nema tereta niti zabeležbi, kao i Ugovor o kupoprodaji ili otkupu stana sa potvrdom o isplati cene, na osnovu koga je stekao(la) stan. Kaže da je njen/njegov suprug/supruga preminuo/la i smatra da je „čist(a) kao suza“.
Problemi nastaju na overi –solemnizaciji kod notara. On na osnovu uvida u matične knjige ustanovljava da je prodavac u momentu kupovine stana bio/bila u braku i da je taj stan deo bračne tekovine. Takođe ustanovljava da je njen/njegov bračni partner preminuo/la. Na pitanje da li je iza njega/nje bilo ostavinskog postupka, prodavac se već ljuti i nije mu jasno šta će sada to. Objašnjenje notara o bračnoj tekovini samo dodatno diže nervozu prodavca i uvećava strah kupca.
Šta sada?
Kao dosledno pravno rešenje postoji naravno sprovođenje naknadnog ostavinskog postupka ili pokretanje novog, ukoliko ga nije bilo, iza preminulog bračnog partnera. To je lepo reći, ali faktički nemoguće učiniti u tom momentu, jer bi značilo prolongiranje prodaje za nekoliko meseci, što bi značilo u konkretnom slučaju gotovo sigurno „pucanje“ posla kupoprodaje.
Drugo rešenje, koje je nametnula praksa prometa nepokretnosti, koja ne trpi ovakva odugovlačenja, je pribavljanje overenih izjava lica koja bi bila naslednici preminulog bračnog partnera, a to će biti u najvećem broju slučajeva -deca, da su saglasni sa ovom prodajom i da priznaju majci/ocu pravo da istu nesmetano prodaje kao svoju posebnu imovinu. Ovakvo rešenje ima svoje opravdanje i smanjuje eventualni rizik kupca na najmanju moguću meru, budući da su se oni koji bi polagali pravo na tu polovinu nekretnine stečenu u toku braka, svog prava na eventualno osporavanje odrekli.
Naravno, može se se tumačiti, ali uz ogradu i uz postojanje međusobnog poverenja stranaka i mnogo opuštenije- da to što deo stana stečen u toku trajanja braka nije ušao u zaostavštinu zapravo i jeste dokaz da je stečen iz sredstava posebne imovine preživelog bračnog partnera i da sama ta činjenica predstavlja dokaz o tome da stan nije bio deo bračne tekovine.
Ovde za sada neću pominjati teže slučajeve, u šta ubrajam pre svega one tehničke prirode- da je jedno od dece „negde daleko“ u inostranstvu i da ne znaju njegovu adresu, a onda i najgore, da jedno od dece ili još gore, neko od naslednika-članova dalje rodbine, iznenadno dobije ideju da ruši posao i da nanese zlo prodavcu, pa preti osporavanjem sticanja itd, ali o tome neki drugi put, to nisu teme za leto.
Advokat Dušan Jakovljević