OPŠTI USLOVI POSLOVANJA

I OPŠTE ODREDBE

Opštim uslovima poslovanja preduzeća Divis nekretnine d.o.o. Beograd, Palilula, Bulevar despota Stefana br. 64a, PIB: 107471082, mat. br. 20809698, koje je upisano u Registar posrednika u prometu i zakupu nepokretnosti pod br. 005 (u daljem tekstu: Posrednik), u skladu sa članom 28. Zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti (u daljem tekstu: Zakon), uređuju se međusobni odnosi između Posrednika u prometu i zakupu nepokretnosti i nalogodavca (fizičkog ili pravnog lica), koji sa Posrednikom zaključuje Ugovor o posredovanju u cilju zaključenja pravnog posla koji se tiče prometa ili zakupa nepokretnosti (u daljem tekstu: Nalogodavac).

• Zaključenjem ugovora o posredovanju, Nalogodavac potvrđuje da je upoznat i saglasan sa odredbama Opštih uslova poslovanja posrednika u prometu nepokretnosti. Ovi Opšti uslovi poslovanja su istaknuti na vidnom mestu u poslovnom prostoru Posrednika, kao i na veb-sajtu Posrednika, čime je Posrednik omogućio Nalogodavcu da se sa istima upozna.
• Posredovanje se vrši na osnovu ugovora o posredovanju u prometu, odnosno zakupu nepokretnosti, koji zaključuju Nalogodavac i Posrednik, u pisanom ili elektronskom obliku u skladu sa čl. od 9. do 15. Zakona o elektronskoj trgovini („Sl. glasnik RS“, br. 41/09 i 95/13).
• Posrednik sve obaveze iz Ugovora o posredovanju može punovažno izvršavati i elektronskim putem.
• Nalogodavac može imati zaključene ugovore o posredovanju sa više posrednika istovremeno (osim u slučaju ekskluzivnog posredovanja).

Ponuda nepokretnosti zasniva se na podacima koje je Posrednik dobio od Nalogodavca, usmenim, pisanim ili elektronskim putem, ili neposrednim opažanjem prilikom pregleda nepokretnosti. Posrednik zadržava mogućnost greške u opisu nepokretnosti, kao posledicu pogrešno dobijenih podataka od Nalogodavca, ili promene uslova prodaje, kao i mogućnost da je oglašena nepokretnost već prodata, odnosno da je Nalogodavac odustao od prodaje, a da o tome nije blagovremeno obavestio Posrednika.

Elektronska komunikacija i dokazi: Elektronska komunikacija (e-pošta, SMS, Viber, WhatsApp i sl.), kao i svi prilozi (fotografije, video, dokumentacija, potvrde o razgledanju, ponude i kontra ponude), smatraju se validnim dokazom o posredovanju, uručenju informacija i o dogovorenim elementima posla.

Povezano lice u smislu ovih Opštih uslova jeste: bračni ili vanbračni drug, potomak, roditelj, srodnici u pobočnoj liniji, roditelji bračnog/vanbračnog druga, prijatelj ili svako pravno lice koje je u vlasništvu ili pod kontrolom Nalogodavca ili navedenih lica, kao i svako lice koje sa Nalogodavcem deluje zajednički ili u interesnom/finansijskom odnosu.

Zaštita podataka o ličnosti. Posrednik obrađuje podatke o ličnosti u skladu sa Zakonom o zaštiti podataka o ličnosti, svojim Pravilima privatnosti i svrhama neophodnim za izvršenje ugovora, zakonsku obavezu i zaštitu ugovornih prava (uključujući dokazivanje posredovanja).

II OPIS POSLOVA POSREDNIKA, PRAVA POSREDNIKA, EKSKLUZIVNO POSREDOVANJE I OBAVEZE NALOGODAVCA PRODAVCA/ZAKUPODAVCA

Obaveze Posrednika su:

• da zaključi ugovor o posredovanju sa Nalogodavcem u pisanom ili elektronskom obliku;
• da nastoji da nađe i dovede u vezu sa Nalogodavcem lice radi zaključenja pravnog posla koji je predmet ugovora o posredovanju;
• da Nalogodavcu da objektivno i stručno mišljenje o ceni nepokretnosti ili iznosu zakupnine u skladu sa karakteristikama, stanjem na tržištu i ostalim okolnostima;
• da prati i analizira ponudu i tražnju nepokretnosti na tržištu;
• da izvrši uvid u isprave kojima se dokazuje pravo svojine ili drugo stvarno pravo na nepokretnosti i upozori na moguće rizike (upis, tereti i sl.);
• da upozori na postojanje prava preče kupovine i ograničenja u pravnom prometu po posebnim propisima;
• da od Nalogodavca pribavi kopiju lične karte/očitanu ličnu kartu ili drugi dokaz o identitetu;
• da vrši oglašavanje i obezbedi prezentaciju nepokretnosti; za radnje koje prevazilaze uobičajenu prezentaciju ima pravo na posebne, unapred iskazane troškove;
• da dovodi u kontakt kupca/zakupca i prodavca/zakupodavca i vrši prezentaciju prilikom razgledanja;
• da omogući razgledanje nepokretnosti;
• da učestvuje u pregovorima uz nastojanje da dođe do zaključenja ugovora o kupoprodaji/zakupu;
• da obezbedi usluge advokata za izradu predugovora, ugovora i ostale dokumentacije;
• da organizuje overu kod Javnog beležnika i prisustvuje zaključenju pravnog posla;
• da prisustvuje isplati kupoprodajne cene i primopredaji;
• da čuva poslovnu tajnu svih podataka saznatih u toku posredovanja;
• da obavesti Nalogodavca o svim relevantnim okolnostima;
• da vodi evidenciju o posredovanju i potposredovanju;
• da obezbedi anonimnost Nalogodavca, ako to izričito zahteva, u skladu sa Zakonom;
• da preduzima i druge radnje neophodne za zaključenje glavnog ugovora.

Smatra se da je Posrednik omogućio vezu s drugim licem radi pregovaranja ako je, naročito: neposredno uputio/odveo na razgledanje, organizovao susret radi pregovora, ili saopštio podatke (ime, kontakt, lokaciju) zainteresovane strane.

Posrednik ima pravo, uz saglasnost Nalogodavca, da fotografiše ili snimi video nepokretnosti koja je predmet posredovanja.

- Sve fotografije, video i tekstualni opisi koje je sačinio Posrednik predstavljaju isključivu intelektualnu svojinu Posrednika; Nalogodavac i treća lica ne smeju ih koristiti, objavljivati, umnožavati ili stavljati u promet bez prethodne pisane/elektronske saglasnosti Posrednika.

- Posrednik ne sme koristiti sačinjene fotografije/video u druge svrhe osim prezentacije nepokretnosti potencijalnom kupcu/zakupcu i oglašavanja na svom sajtu ili putem oglasa na internetu.

Posrednik može zaključiti ugovor o potposredovanju (pisano ili elektronski) uz izričitu saglasnost Nalogodavca; dužan je da kopiju dostavi u roku od tri dana.

Ako Nalogodavac odustane od prodaje suprotno načelu savesnosti i poštenja, Posrednik ima pravo na naknadu stvarnih troškova datih prilikom mišljenja o ceni.

Posrednik ima pravo da ispostavi račun u skladu sa Ugovorom i ovim uslovima; dodatne usluge se ugovaraju aneksom.

Posrednik nema obavezu da u ime Nalogodavca pribavlja dokumentaciju i rešava pravni status nepokretnosti.

Posrednik je dužan da u ugovoru posebno upozori na značenje i posledice klauzule o ekskluzivnom posredovanju.

Obaveze Nalogodavca:

• da obavesti Posrednika o svim okolnostima značajnim za posredovanje;
• da prezentuje originalnu dokumentaciju kojom dokazuje pravo na nepokretnosti;
• da preda overene kopije isprava prilikom zaključenja predugovora/ugovora;
• da dostavi kopiju lične karte/očitanu ličnu kartu ili drugi lični dokument;
• da dostavi kontakt podatke i bez odlaganja prijavi njihovu promenu;
• da jasno saopšti uslove prodaje i u roku od 3 dana obavesti o promeni cene (pismeno/elektronski ili dolaskom u sedište Posrednika);
• da saopšti sve bitne podatke o nepokretnosti (cena, lokacija, struktura, tereti, prava preče kupovine i ograničenja);
• da u roku od tri dana obavesti o svim promenama u vezi sa pravima na nepokretnosti;
• da omogući razgledanje na dogovoreni način/vreme i sarađuje radi uspešne realizacije;
• da, ako proda/izda po nižoj ceni od dogovorene a ne obavesti Posrednika pismeno, plati troškove angažovanja i naknadi štetu;
• da neposredno pre overe ugovora izmiri sva potraživanja (infostan, struja, porez…) i dostavi dokaz;
• da isplati posredničku naknadu i, ako je ugovoreno, druge troškove;
• da odmah obavesti Posrednika ako lice koje je preko Posrednika gledalo nepokretnost (ili povezano lice) pokuša zaobilazak.

Nalogodavac se može obavezati klauzulom o ekskluzivnom posredovanju da u ugovorenom roku neće lično otuđiti nepokretnost niti angažovati drugog posrednika.

- Ako za vreme važenja ekskluzive Nalogodavac zaključi pravni posao (preko drugog posrednika ili lično), dužan je da posredniku sa ekskluzivom plati ugovorenu posredničku naknadu kao naknadu štete.

III OSTVARIVANJE PRAVA NA POSREDNIČKU NAKNADU I DODATNI TROŠKOVI

Posrednik stiče pravo na naknadu u trenutku zaključenja ugovora za koji je posredovao, osim ako nije ugovoreno da nastaje zaključenjem predugovora.

Posrednik ne može zahtevati delimično plaćanje unapred, pre zaključenja predugovora/ugovora.

Iznos posredničke naknade/način određivanja i vrsta/visina troškova za dodatne usluge utvrđeni su Cenovnikom koji je sastavni deo ovih uslova.

Posrednik ima pravo na naknadu i ako povezana lica (supružnik, srodnici, povezana pravna lica i sl.) zaključe posredovani posao.

Prodavac/zakupodavac kao Nalogodavac dužan je da plati naknadu posredniku koji ga je prvi doveo u vezu sa potencijalnim kupcem/zakupcem; ako je potencijalni kupac već razgledao nepokretnost, Nalogodavac mora o tome obavestiti posrednika.

Posrednik može posredovati i za drugu stranu (kupca) i ima pravo na naknadu od svake strane zasebno.

Ako po prestanku ugovora o posredovanju, u roku do 24 meseca, Nalogodavac zaključi posao koji je neposredna posledica ranijeg posredovanja, dužan je da plati ugovorenu naknadu u celini (ili srazmerno ako je posao u značajnoj meri rezultat posredovanja), osim ako je drugačije ugovoreno.

Posrednik/potposrednik nema pravo na naknadu ako u svoje ime sa Nalogodavcem zaključi ugovor koji je predmet posredovanja (ili to učini lice koje za njega obavlja poslove posredovanja).

Posrednik nije obavezan da vrati isplaćenu naknadu (raskid, odustajanje i sl.), osim u slučaju više sile ili ako je drugačije ugovoreno.

Troškove pribavljanja dokumentacije (npr. izvod iz katastra) snosi Nalogodavac, ako nije drugačije ugovoreno.

Ako do zaključenja ugovora ne dođe zbog odustanka Nalogodavca protivno načelu savesnosti i poštenja, Posrednik zadržava do tada primljeni iznos naknade i ima pravo na naknadu troškova.

Posrednik može ugovoriti pravo na naknadu nužnih dodatnih troškova i zatražiti avans ako je to izričito navedeno u ugovoru.

IV POSEBNE ODREDBE KADA JE NALOGODAVAC KUPAC/ZAKUPAC

Kada Posrednik postupa po nalogu Kupca/Zakupca, primenjuju se sve opšte odredbe i posebne odredbe ovog poglavlja.

Predmet posredovanja za Kupca/Zakupca: prezentacija nepokretnosti, informacije, organizovanje razgledanja, prenos ponuda i uslova, dovođenje u vezu sa vlasnicima/investitorima/drugim posrednicima i druge radnje radi potencijalnog zaključenja ugovora.

Obaveze Posrednika prema Kupcu/Zakupcu: postupanje savesno i profesionalno, blagovremeno dostavljanje informacija o nepokretnostima koje odgovaraju kriterijumima, organizovanje razgledanja i posredovanje u pregovorima; Posrednik ne garantuje zaključenje ugovora niti odgovara ako Kupac/Zakupac odustane.

Obaveze Kupca/Zakupca:

• savesna saradnja sa Posrednikom;
• dostavljanje tačnih podataka o potrebama i kriterijumima;
• obaveštavanje ako je ranije razgledao nepokretnost ili kontaktirao vlasnika;
• bez znanja Posrednika ne kontaktirati vlasnika/drugog posrednika;
• ne koristiti informacije dobijene od Posrednika radi zaobilaženja Posrednika.

Odustajanje: Kupac/Zakupac nije obavezan da kupi/zakupi; ako naknadno zaključi ugovor o nepokretnosti do koje je došao posredstvom Posrednika, dužan je da plati naknadu.

Kada se smatra da je došlo do posredovanja: ako je Posrednik organizovao razgledanje; dostavio podatke (lokacija, cena, struktura i sl.); dostavio kontakt vlasnika/agencije; poslao fotografije/video/link/dokumentaciju; preneo ponudu/kontraponudu/uslove plaćanja; posredovao u pregovorima; omogućio saznavanje putem elektronske komunikacije.

Povezana lica: kupovina/zakup preko povezanog lica smatra se kupovinom/zakupom Kupca/Zakupca. Kupac je dužan da na zahtev pruži tačne podatke o sticaocu/zakupcu; u suprotnom, smatra se da je transakcija izvršena posredstvom Posrednika, a teret dokazivanja je na Kupcu/Zakupcu.

Trajanje obaveze: obaveza plaćanja naknade postoji i nakon prestanka ugovora ako Kupac realizuje kupovinu u roku od 24 meseca od dana razgledanja/dostavljanja informacija.

Pravo na naknadu: posrednička naknada iznosi 2% + PDV od kupoprodajne cene, odnosno 50% + PDV od prve zakupnine, osim ako je drugačije ugovoreno. Pravo nastaje kada su strane dovedene do saglasnosti o bitnim elementima, bez obzira ko je sastavio ugovor i da li je odmah potpisan.

Isplata i zaobilaženje: Kupac plaća naknadu najkasnije na dan zaključenja ugovora; u slučaju zaobilaženja dužan je da plati punu naknadu (2% + PDV za kupovinu; 50% + PDV za zakup), zakonsku zateznu kamatu i troškove naplate.

Dokaz posredovanja: elektronska komunikacija, pisani ili digitalni tragovi predstavljaju validan dokaz posredovanja i prava na naknadu.

V ODGOVORNOST ZA ŠTETU

Posrednik mora postupati sa pažnjom dobrog privrednika. Odgovara za štetu nastalu usled neispunjenja ugovornih obaveza iz ugovora i ovih uslova.

• Posrednik ne snosi odgovornost za izvršenje obaveza strana u pravnom prometu preuzetih zaključenim ugovorom (predugovorom).
• Posrednik ne odgovara ako, uprkos brižljivosti, ne uspe da dovede u vezu Nalogodavca i kupca.
• Posrednik ne utvrđuje površinu nepokretnosti i ne odgovara ako nije u skladu sa ispravama.
• Posrednik ne odgovara za kvalitet nepokretnosti niti za skrivene mane (osim ako je prodavac pismeno saopštio postojanje skrivene mane, a Posrednik to prikrio).

VI PRESTANAK VAŽENJA UGOVORA O POSREDOVANJU

Ugovorom se utvrđuje period trajanja; ako nije drugačije, smatra se da je zaključen na dve godine.

Ugovor prestaje zaključenjem pravnog posla, protekom roka, ili otkazom (pisano/elektronski). Otkaz ne mora biti obrazložen, može se dati u svako doba (osim ekskluzive) i proizvodi dejstvo od dostavljanja drugoj strani.

Po isteku/otkazu, Nalogodavac je dužan da naknadi sve troškove angažovanja Posrednika i ostale naknade u skladu sa ovim uslovima i ugovorom.

VII INTELEKTUALNA SVOJINA, MARKETINŠKI MATERIJAL I UPOTREBA SADRŽAJA

Nalogodavac daje neopozivu saglasnost da Posrednik fotografiše, snima video/dron, pravi virtuelne ture, tekstualne opisa i druge oblike marketinškog materijala („Marketinški materijal“) i da ih tehnički obrađuje u skladu sa poslovnom politikom.

Svaki Marketinški materijal koji izradi Posrednik je njegova isključiva intelektualna svojina. Nalogodavac/treća lica nemaju pravo korišćenja, umnožavanja, objavljivanja ili ustupanja bez prethodne pisane saglasnosti.

Nalogodavac daje vremenski i teritorijalno neograničenu saglasnost da se Marketinški materijal koristi u oglašavanju nepokretnosti i prezentaciji usluga, portfolija, promociji, kampanjama, društvenim mrežama, štampanim/digitalnim publikacijama, studijama slučaja i edukativnim/reklamnim materijalima, bez obaveze plaćanja naknade Nalogodavcu, uključujući korišćenje kao reference i nakon što nepokretnost više nije u ponudi.

Po prestanku ugovora, Posrednik će ukloniti materijal sa oglasnih portala i zvaničnog sajta da se ne bi ostavio utisak aktivne ponude.

Nalogodavac prihvata da Posrednik ima pravo da materijal trajno zadrži i nastavi da koristi na društvenim mrežama (Instagram, Facebook/Meta, YouTube, TikTok i dr.), u portfoliju, prezentacijama, promotivnim materijalima i kampanjama kao primer rada, bez prikazivanja kao aktivne ponude.

Nalogodavac nema pravo da zahteva brisanje/ograničavanje korišćenja sa društvenih mreža, portfolija, studija slučaja, kampanja i drugih kanala, osim u slučaju izričite zakonske obaveze ili pravnosnažne sudske odluke.

Posrednik zadržava pravo tehničke obrade, montaže, skraćivanja, kombinovanja i prilagođavanja različitim formatima/tehnologijama i upotrebe u različitim oblicima komunikacije, bez narušavanja dostojanstva Nalogodavca ili propisa.

Nalogodavac garantuje da je ovlašćen da dozvoli snimanje i da time ne krši prava trećih lica; u slučaju zahteva/tužbe trećeg lica, preuzima punu odgovornost i naknadu štete/troškova.

Ako materijal sadrži lične podatke ili prepoznatljiv lik, Nalogodavac daje jasnu saglasnost za obradu/objavljivanje u marketinške svrhe u skladu sa Zakonom (GDPR); saglasnost je neopoziva, osim ako zakon izričito nalaže povlačenje.

Ova odredba ima trajno dejstvo i opstaje i nakon prestanka ugovora, bez vremenskog ograničenja.

U sporu povodom korišćenja materijala, strane će nastojati mirno rešenje; ako nije moguće, primenjuju se ove odredbe i ugovor o posredovanju (nadležnost i pravo RS).

VIII ZAVRŠNE ODREDBE

Na odnose koji nisu regulisani Ugovorom/ovim uslovima primenjuju se: Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti, Zakon o prometu nepokretnosti, Zakon o obligacionim odnosima i drugi propisi.

Ovi Opšti uslovi su sastavni deo ugovora, istaknuti su na vidnom mestu u prostorijama posrednika i objavljeni na sajtu.

CENOVNIK

Posredničke provizije za obavljeno posredovanje prilikom kupoprodaje, zamene i iznajmljivanja nekretnina

KUPOPRODAJA

Provizija se naplaćuje u procentima od ukupnog postignutog iznosa kupoprodajne cene.

PRODAJA

KUPOVINA

ZAMENA

Sva plaćanja su isključivo u dinarima, po srednjem kursu NBS na dan plaćanja. Na sve iznose posredničke naknade obračunava se PDV 20%.

ZAKUP - provizija od Nalogodavca–Zakupodavca

Procenat od jedne/prve mesečne zakupnine: 50% (minimalno); 50% za zakup 12–59 meseci; 50% minimalno za zakup 60+ meseci.

ZAKUP - provizija od Nalogodavca–Zakupca

Procenat od jedne/prve mesečne zakupnine: 50% (minimalno); 50% za zakup 12–59 meseci; 50% minimalno za zakup 60+ meseci.

Sva plaćanja su isključivo u dinarima, po srednjem kursu NBS na dan plaćanja. Na sve iznose posredničke naknade obračunava se PDV 20%.

Privredno društvo Divis nekretnine d.o.o. Beograd zadržava pravo da promeni visinu posredničke naknade od gore navedenih, što se tačno određuje ugovorom o posredovanju prema dogovoru sa Nalogodavcem, zavisno od obima posla, načina oglašavanja i zahteva Nalogodavca.

Preduzeće Divis nekretnine d.o.o. je u sistemu PDV-a.

Beograd, dana 12.10.2025. godine.

POSREDNIK

IVANA SOKOLOVIĆ

direktor