Porez na kapitalnu dobit u Republici Srbiji – Šta je, kako se obračunava i kako da se izbegne
autor Nemanja Miljkovic
postavljeno
Promet nepokretnosti u Srbiji, bilo da se radi o kupovini, prodaji, nasledstvu ili ugovorima o doživotnom izdržavanju, često nosi sa sobom i obavezu obračuna poreza na kapitalnu dobit. Ovaj porez se primenjuje kada prodajom imovine ostvarite dobit – razliku između prodajne cene i njene početne vrednosti. Sadržaj 1. Šta je kapitalna dobit 2. Kako se obračunava porez na kapitalnu dobit? 3. Porez na kapitalnu dobit – Zakonska regulativa 1. Zakon o porezu na dohodak građana 2. Zakon o poreskom postupku i poreskoj administraciji Pravilnik o načinu utvrđivanja tržišne vrednosti nepokretnosti 4. Ko plaća porez na kapitalnu dobit? 1. Fizička lica 2. Pravna lica 3. Specifične kategorije obveznika Šta se oporezuje porezom na kapitalnu dobit? 5. Porez na kapitalnu dobit fizičkih lica Ko su obveznici poreza na kapitalnu dobit? Specifičnosti za fizička lica: Imovina koja podleže oporezivanju: 6. Koliki je porez na kapitalnu dobit? Kako se obračunava porez na kapitalnu dobit? 7. Porez na kapitalnu dobit - Nasleđe, ugovor o doživotnom izdržavanju i prodaja Nasleđivanje i porez na kapitalnu dobit Ugovor o doživotnom izdržavanju Primer 3 – Ugovor o doživotnom izdržavanju: Standardna prodaja imovine Primer 4 – Prodaja stana: 8. Kako se vrši prijava poreza na kapitalnu dobit? 9. Kako izbeći ili smanjiti porez na kapitalnu dobit legalnim putem? 1. Iskoristite oslobađanje za nepokretnosti u vlasništvu duže od 10 godina 2. Uložite sredstva u rešavanje stambenog pitanja 3. Prenesite imovinu unutar uže porodice 4. Prodajte imovinu po istoj ili nižoj ceni od nabavne 5. Iskoristite kapitalni gubitak 6. Optimizujte vreme prodaje imovine 7. Konsultujte poreskog savetnika 10. Dodatni primeri uslova za oslobođenje od poreza na kapitalnu dobit kod rešavanja stambenog pitanja Uslovi za oslobađanje kod rešavanja stambenog pitanja: Kako se obračunava porez u slučaju veće površine? Primer 1: Kupovina veće nepokretnosti za domaćinstvo sa 1 članom Primer 2: Kupovina veće nepokretnosti za porodicu sa 3 člana Primer 3: Kupovina stanova za različite članove porodice 11. Koji su troškovi kupovine prihvatljivi za poresku upravu da smanjite kapitalnu dobit? 1. Troškovi sticanja nepokretnosti 2. Troškovi unapređenja nepokretnosti 3. Dodatni troškovi dokumentacije 12. Utaja poreza na kapitalnu dobit – Šta je i koje su posledice? Oblici utaje poreza na kapitalnu dobit Posledice utaje poreza na kapitalnu dobit Kako izbeći greške i sankcije? Šta je kapitalna dobit Kapitalna dobit se odnosi na prihod ostvaren prodajom imovine po ceni višoj od one po kojoj je kupljena ili stečena. Na primer, ako ste prodali stan za 100.000 evra, koji ste prethodno kupili za 80.000 evra, razlika od 20.000 evra predstavlja kapitalnu dobit. Zašto je ovo važno? Razumevanje poreza na kapitalnu dobit ključno je za pravilno planiranje troškova i izbegavanje eventualnih problema sa poreskim organima. Bilo da ste prodavac, naslednik, davalac ugovora o doživotnom izdržavanju ili kupac nekretnine, poznavanje osnovnih pravila može vam pomoći da izbegnete greške i ostvarite eventualne olakšice predviđene zakonom. Kako se obračunava porez na kapitalnu dobit? U Srbiji, porez na kapitalnu dobit obračunava se po stopi od 15% na ostvarenu dobit. Pritom, zakon predviđa posebna pravila za određene slučajeve, poput: Prodaje nepokretnosti koja je u vlasništvu duže od 10 godina (oslobađanje od poreza). Prenosa nepokretnosti unutar porodice, putem nasledstva ili ugovora. Šta dalje? U ovom blogu ćemo detaljno obraditi sve aspekte poreza na kapitalnu dobit, uključujući: Kako se utvrđuje osnovica za oporezivanje? Ko su obveznici poreza? Koje su olakšice i izuzeci prema zakonima Republike Srbije? Cilj nam je da vam pružimo tačne i korisne informacije koje će vam pomoći da donosite informisane odluke u vezi s prometom nepokretnosti i vašim poreskim obavezama. designed by freepick Porez na kapitalnu dobit – Zakonska regulativa Nakon što smo u uvodu objasnili osnovne pojmove, sada je vreme da se detaljnije osvrnemo na zakonski okvir koji reguliše porez na kapitalnu dobit u Republici Srbiji. Ova oblast uređena je kroz više zakona i podzakonskih akata, koji definišu obveznike, osnovice, stope poreza i moguće olakšice. Pravni okvir Glavni zakoni koji regulišu porez na kapitalnu dobit u Srbiji su: 1. Zakon o porezu na dohodak građana Članovi koji uređuju kapitalnu dobit posebno se odnose na fizička lica. Kapitalni dobitak definiše se kao razlika između prodajne cene i nabavne vrednosti imovine. 2. Zakon o poreskom postupku i poreskoj administraciji Detaljno uređuje proces podnošenja poreskih prijava, rokove, obračune i sankcije za nepoštovanje obaveza. Pravilnik o načinu utvrđivanja tržišne vrednosti nepokretnosti Ovaj pravilnik definiše osnovu za obračun poreza na kapitalnu dobit u situacijama kada nije moguće utvrditi tačnu nabavnu cenu (npr. kod nasleđa ili ugovora o doživotnom izdržavanju). Razumevanje zakonskog okvira nije samo obaveza, već i način da građani i preduzeća optimizuju svoje poreske obaveze u skladu sa zakonima. Uz dobru pripremu i pravilno vođenje evidencije, moguće je smanjiti rizik od grešaka i nepotrebnih troškova. U nastavku ćemo detaljnije analizirati konkretne slučajeve primene zakona, kao i načine na koje možete ostvariti zakonske olakšice. Ko plaća porez na kapitalnu dobit? Obveznici poreza na kapitalnu dobit u Republici Srbiji su sva lica koja ostvare prihod od prodaje ili prenosa imovine uz naknadu, a zakon ih definiše u sledeće kategorije: 1. Fizička lica Rezidenti: Lica koja imaju prebivalište ili centar poslovnih i životnih interesa u Republici Srbiji obavezna su da plate porez na kapitalnu dobit na imovinu koja se nalazi u Srbiji i u inostranstvu. Nerezidenti: Lica koja nemaju prebivalište u Srbiji, ali ostvaruju kapitalnu dobit na teritoriji Srbije, obveznici su poreza samo na dobit ostvarenu u Srbiji. 2. Pravna lica Domaća pravna lica: Preduzeća registrovana u Srbiji obavezna su da plate porez na kapitalnu dobit u skladu sa Zakonom o porezu na dobit pravnih lica. Ovaj porez se obračunava i plaća u okviru godišnjeg obračuna poreza na dobit. Strana pravna lica: Ako strano pravno lice ostvari kapitalnu dobit u Srbiji (npr. prodajom nepokretnosti), obveznik je poreza u skladu sa domaćim zakonima i relevantnim međunarodnim ugovorima o izbegavanju dvostrukog oporezivanja. 3. Specifične kategorije obveznika Preduzetnici: Ukoliko preduzetnik ostvari kapitalnu dobit van osnovne delatnosti, obavezan je da je prijavi kao fizičko lice. Ako je dobit deo delatnosti preduzetnika, tada ulazi u obračun poreza na prihode od delatnosti. Poreski zastupnici: U nekim slučajevima, poput transakcija nerezidenata, zakonski je predviđeno da domaći poreski zastupnik bude odgovoran za prijavu i uplatu poreza. Šta se oporezuje porezom na kapitalnu dobit? Kapitalna dobit može proizaći iz različitih vrsta imovine, uključujući: Nepokretnosti (stanovi, kuće, zemljište). Hartije od vrednosti (akcije, obveznice). Udeli u pravnim licima. Digitalna imovina (kriptovalute). Porez na kapitalnu dobit fizičkih lica Fizička lica su najčešći obveznici poreza na kapitalnu dobit u Republici Srbiji, posebno u slučaju prometa nepokretnosti. Porez na kapitalnu dobit za fizička lica reguliše se prema Zakonu o porezu na dohodak građana i odnosi se na sve situacije gde se ostvaruje dobit prodajom ili prenosom imovine. Ko su obveznici poreza na kapitalnu dobit? Fizička lica postaju obveznici ovog poreza ukoliko ostvare prihod od: Prodaje nepokretnosti (stanova, kuća, zemljišta). Prenosa prava na imovini, uključujući hartije od vrednosti ili udela u pravnim licima. Prodaje digitalne imovine (kriptovaluta), ukoliko je ostvarena dobit. Važno je napomenuti da se porez plaća samo na ostvarenu dobit – pozitivnu razliku između prodajne cene i nabavne vrednosti imovine. Specifičnosti za fizička lica: Nepokretnost stečena nasledstvom ili poklonom: Nabavna vrednost određuje se prema tržišnoj vrednosti na dan sticanja, utvrđenoj od strane poreskog organa ili sudskog veštaka. Prodaja nepokretnosti nakon dužeg perioda vlasništva: Ukoliko je nepokretnost u vlasništvu fizičkog lica duže od 10 godina, prodaja je oslobođena plaćanja poreza na kapitalnu dobit. Izuzeci kod prenosa unutar porodice: Prenos imovine između supružnika, roditelja i dece, ili drugih članova uže porodice nije predmet poreza na kapitalnu dobit. Ugovor o doživotnom izdržavanju: Nakon smrti primaoca izdržavanja, davalac postaje vlasnik imovine. Porez na kapitalnu dobit se plaća tek u slučaju da davalac odluči da proda nepokretnost. Imovina koja podleže oporezivanju: Kapitalna dobit može nastati prodajom: Nepokretnosti (stanovi, kuće, zemljište). Hartija od vrednosti, udela u pravnim licima ili investicionim fondovima. Digitalne imovine, poput kriptovaluta. U daljem tekstu ćemo detaljnije obraditi postupak prijave i plaćanja poreza, kao i konkretne primere iz prakse, kako bismo dodatno pojasnili primenu ovih pravila. Koliki je porez na kapitalnu dobit? Porez na kapitalnu dobit u Republici Srbiji obračunava se po jedinstvenoj stopi od 15%. Ovo se odnosi na sve obveznike, uključujući fizička i pravna lica, kako rezidente tako i nerezidente, u skladu sa Zakonom o porezu na dohodak građana. Kako se obračunava porez na kapitalnu dobit? Osnovica za obračun poreza na kapitalnu dobit kod fizičkih lica je razlika između: Prodajne cene - Cene po kojoj je imovina prodata. Nabavne vrednosti - Cene po kojoj je imovina kupljena ili tržišne vrednosti ako je imovina stečena na osnovu nasleđa, poklona ili ugovora o doživotnom izdržavanju. Troškovi direktno povezani sa sticanjem i održavanjem imovine, kao što su porez na prenos apsolutnih prava ili troškovi renoviranja, mogu se odbiti od osnovice, ali je za to neophodna odgovarajuća dokumentacija. Porez na kapitalnu dobit - Nasleđe, ugovor o doživotnom izdržavanju i prodaja Porez na kapitalnu dobit u Republici Srbiji primenjuje se na fizička lica u slučaju prodaje imovine kada je ostvarena kapitalna dobit. Ovo uključuje imovinu stečenu putem nasledstva, ugovora o doživotnom izdržavanju, kao i standardnu prodaju imovine. Iako nasleđivanje samo po sebi nije oporezivo kapitalnom dobiti, prodaja te imovine može biti. Nasleđivanje i porez na kapitalnu dobit Ko ne plaća porez na kapitalnu dobit? Naslednici iz prvog naslednog reda (roditelji, deca i supružnici) nisu obveznici poreza na kapitalnu dobit prilikom prodaje nasledstva, bez obzira na cenu po kojoj se nepokretnost prodaje. To znači da su potpuno oslobođeni od ove obaveze u svim situacijama. Ko plaća porez na kapitalnu dobit? Naslednici iz drugog i svih narednih naslednih redova (npr. braća, sestre, unuci, ujaci, tetke i ostala rodbina) obveznici su poreza na kapitalnu dobit ako odluče da prodaju nasledstvo i pri tome ostvare dobit (razlika između prodajne cene i procenjene vrednosti iz ostavinskog postupka). Oslobađanja i dodatne odredbe: Naslednici bilo kojeg reda koji prodaju nepokretnost po ceni jednakoj ili nižoj od procenjene vrednosti iz ostavinskog postupka nisu obveznici poreza. Ako naslednik poseduje nepokretnost duže od 10 godina pre prodaje, takođe je oslobođen poreza na kapitalnu dobit. Prenosi nepokretnosti između članova uže porodice (roditelji, deca, supružnici) nisu predmet kapitalne dobiti. Primer 1 – Nasledstvo drugog i svih narednih naslednih redova: Nasleđe: Nasledili ste stan procenjen na 60.000 evra. Prodaja: Prodali ste stan za 70.000 evra. Kapitalna dobit: 60.000 evra – 50.000 evra = 10.000 evra. Porez: 10.000 evra × 0,15 = 1.500 evra. Primer 2 – Nasleđeni suvlasnički udeo: Nasleđe: Nasledili ste 50% stana procenjenog na 100.000 evra (vaš udeo vredi 50.000 evra). Prodaja: Prodali ste svoj udeo za 60.000 evra. Kapitalna dobit: 60.000 evra – 50.000 evra = 10.000 evra. Porez: 10.000 evra × 0,15 = 1.500 evra. Dakle, iako je prenos nepokretnosti nasleđem u prvom naslednom redu oslobođen poreza na kapitalnu dobit, prodaja te nepokretnosti može biti oporezovana, osim u gore navedenim slučajevima. Ugovor o doživotnom izdržavanju Kod ugovora o doživotnom izdržavanju, davaoc izdržavanja postaje vlasnik imovine nakon smrti primaoca. Kapitalna dobit postaje relevantna ako davalac odluči da proda imovinu. Osnovica za porez kod ugovora o doživotnom izdržavanju: Osnovica je tržišna vrednost imovine u trenutku prelaska vlasništva (na dan smrti primaoca izdržavanja). Ko je oslobođen poreza? Davaoci koji zadrže imovinu duže od 10 godina pre prodaje. Prodaja po ceni koja ne prelazi vrednost na dan prelaska vlasništva. Primer 3 – Ugovor o doživotnom izdržavanju: Ugovor: Davaoc je postao vlasnik stana procenjenog na 70.000 evra. Prodaja: Prodao je stan za 85.000 evra. Kapitalna dobit: 85.000 evra – 70.000 evra = 15.000 evra. Porez: 15.000 evra × 0,15 = 2.250 evra. Standardna prodaja imovine U slučaju standardne prodaje nepokretnosti, porez na kapitalnu dobit se plaća ako prodajna cena premašuje nabavnu vrednost imovine. Primer 4 – Prodaja stana: Ugovor: Kupili ste stan 2015. godine za 50.000 evra. Prodaja: Prodali ste stan 2024. godine za 80.000 evra. Kapitalna dobit: 80.000 evra – 50.000 evra = 30.000 evra. Porez: 30.000 evra × 0,15 = 4.500 evra. Ključne napomene Trajanje vlasništva: Ako imovina (bilo nasledstvom, ugovorom ili kupovinom) bude u vlasništvu duže od 10 godina, prodaja se oslobađa poreza na kapitalnu dobit. Prenos unutar porodice: Prenos između članova uže porodice (roditelji, deca, supružnici) nije oporeziv kapitalnom dobiti. Naslednici u drugom redu: Naslednici van prvog naslednog reda su obveznici poreza na kapitalnu dobit u svim slučajevima prodaje uz ostvarenje dobiti. Kako se vrši prijava poreza na kapitalnu dobit? designed by freepick Prijava poreza na kapitalnu dobit u Republici Srbiji vrši se podnošenjem odgovarajuće poreske prijave nadležnoj Poreskoj upravi. Procedura uključuje nekoliko koraka: Popunjavanje obrasca PPDG-3R: Ovaj obrazac je namenjen za utvrđivanje poreza na kapitalne dobitke. Možete ga preuzeti sa zvaničnog sajta Poreske uprave ili lično u njihovim filijalama. Podnošenje prijave: Popunjeni obrazac PPDG-3R podnosi se nadležnoj filijali Poreske uprave prema mestu prebivališta ili boravišta poreskog obveznika. Prijavu možete podneti neposredno, putem pošte ili elektronski preko portala Poreske uprave. Rok za podnošenje: Opšti rok: Poresku prijavu potrebno je podneti u roku od 30 dana od dana ostvarivanja kapitalne dobiti po osnovu prodaje ili razmene nepokretnosti. Izuzetak: Ukoliko obveznik namerava da ostvari pravo na poresko oslobođenje (npr. ulaganje sredstava od prodaje u rešavanje stambenog pitanja), rok za podnošenje prijave je 120 dana od dana prodaje nepokretnosti. Dokumentacija: Uz prijavu je potrebno priložiti dokumentaciju koja potvrđuje ostvareni prihod, kao što su overeni ugovori o prodaji ili drugi relevantni dokazi. Plaćanje poreza: Nakon podnošenja prijave, Poreska uprava donosi rešenje o visini poreza na kapitalnu dobit koji je potrebno platiti. Porez se plaća u roku navedenom u rešenju. Važno je napomenuti da je stopa poreza na kapitalnu dobit u Srbiji 15%.Ukoliko obveznik ostvari kapitalni gubitak, on se može preneti i koristiti za umanjenje budućih kapitalnih dobitaka u narednih pet godina. Za detaljnije informacije i smernice, preporučuje se konsultacija sa poreskim stručnjakom ili direktno obraćanje Poreskoj upravi. Kako izbeći ili smanjiti porez na kapitalnu dobit legalnim putem? U Republici Srbiji postoje zakonski načini za izbegavanje ili smanjenje poreza na kapitalnu dobit. Ovi načini omogućavaju obveznicima da optimizuju svoje poreske obaveze i smanje finansijsko opterećenje, a pritom ostanu u okviru zakona. designed by freepick 1. Iskoristite oslobađanje za nepokretnosti u vlasništvu duže od 10 godina Ako posedujete nepokretnost duže od 10 godina pre prodaje, zakonski ste oslobođeni plaćanja poreza na kapitalnu dobit. 2. Uložite sredstva u rešavanje stambenog pitanja Sredstva dobijena prodajom nepokretnosti možete usmeriti u rešavanje stambenog pitanja za sebe ili člana uže porodice (supružnika, decu). Ključni uslovi Kupovina nove nepokretnosti ili ulaganje u gradnju mora biti realizovano u roku od 90 dana od dana prodaje. Površina stambenog prostora treba biti u skladu sa zakonskim standardima (45 m2 za jednog člana domaćinstva, dodatnih 20 m2 za svakog narednog člana). 3. Prenesite imovinu unutar uže porodice Prenos imovine na članove uže porodice, poput dece, roditelja ili supružnika, nije predmet oporezivanja kapitalnom dobiti. Primer: Poklanjate stan svom detetu Ova transakcija nije oporeziva porezom na kapitalnu dobit. 4. Prodajte imovinu po istoj ili nižoj ceni od nabavne Ako se nepokretnost proda po istoj ili nižoj ceni od nabavne vrednosti, ne ostvaruje se kapitalna dobit, te nema poreza. 5. Iskoristite kapitalni gubitak Ako ste u prethodnim transakcijama ostvarili kapitalni gubitak, možete ga iskoristiti za umanjenje kapitalne dobiti u narednih pet godina. Primer: Godine 2023. prodali ste akcije sa gubitkom od 10.000 evra. Godine 2024. ostvarujete kapitalnu dobit od 20.000 evra. Porez se obračunava na razliku: 20.000 – 10.000 = 10.000 evra. 6. Optimizujte vreme prodaje imovine Planiranjem prodaje imovine za trenutak kada se kvalifikujete za oslobađanje (npr. nakon isteka 10 godina vlasništva) možete u potpunosti izbeći porez. 7. Konsultujte poreskog savetnika Profesionalna pomoć može vam pomoći da pronađete najbolje opcije za optimizaciju poreza u skladu sa zakonima. Stručnjaci mogu identifikovati specifične olakšice koje su relevantne za vašu situaciju. Zaključak: Izbegavanje ili smanjenje poreza na kapitalnu dobit moguće je kada se koriste zakonske olakšice i pravilno planira promet imovine. Važno je dokumentovati sve transakcije i postupati u skladu sa zakonom kako biste izbegli eventualne kazne ili dodatne troškove. Dodatni primeri uslova za oslobođenje od poreza na kapitalnu dobit kod rešavanja stambenog pitanja Ako rešavate stambeno pitanje kupovinom stana čija je površina veća od zakonom predviđene za oslobađanje, situacija se rešava na sledeći način: Uslovi za oslobađanje kod rešavanja stambenog pitanja: Oslobađanje se primenjuje na iznos koji odgovara vrednosti kupovine nepokretnosti do zakonski predviđene površine. Zakonski definisana površina je: 45 m2 za jednog člana domaćinstva. Dodatnih 20 m2 za svakog narednog člana domaćinstva. Kako se obračunava porez u slučaju veće površine? Ako kupite stan veće površine od one koja je potrebna za oslobađanje, porez na kapitalnu dobit se obračunava na proporcionalni iznos koji se odnosi na višak kvadrata. Zakonski oslobođenje važi za deo iznosa koji pokriva osnovnu površinu prema broju članova domaćinstva. Primer 1: Kupovina veće nepokretnosti za domaćinstvo sa 1 članom Situacija: Obveznik je prodao stan za 100.000 evra. Kupuje stan površine 80 m2, a domaćinstvo ima jednog člana, što znači da je maksimalna oslobođena površina 45 m2. Proporcionalni obračun: Vrednost novog stana iznosi 120.000 evra. Zakonski pokriveni deo za oslobođenje: (45/80)×120.000=67.500 evra Višak koji se ne oslobađa: 120.000−67.500=52.500 evra Kapitalna dobit: Prodajna cena starog stana: 100.000 evra. Zakonski oslobođen deo: 67.500 evra. Oporeziva kapitalna dobit: 100.000−67.500=32.500 evra Porez Porez na kapitalnu dobit: 32.500×0,15=4.875 evra. Primer 2: Kupovina veće nepokretnosti za porodicu sa 3 člana Situacija: Obveznik je prodao stan za 150.000 evra. Kupuje novi stan površine 100 m2, a domaćinstvo ima 3 člana. Zakonski definisana površina za oslobođenje: 45+(2x20)=85 m2 Proporcionalni obračun: Vrednost novog stana iznosi 200.000 evra. Površina koja se pokriva oslobođenjem: (85/100)x200.000=170.000 evra Višak koji se ne oslobađa: 200.000-170.000=30.000 evra Kapitalna dobit: Prodajna cena starog stana: 150.000 evra. Zakonski oslobođen deo: 170.000 evra (iznosi pokriveni kupovinom veće nepokretnosti). Kapitalna dobit: Nema, jer je prodajna cena manja od zakonski oslobođenog iznosa. Primer 3: Kupovina stanova za različite članove porodice Situacija Obveznik je prodao stan za 100.000 evra. Sredstva ulaže u dva stana: Stan od 50 m2 za supružnika za 60.000 evra. Stan od 35 m2 za dete za 50.000 evra. Zakonski osnov za oslobođenje: Površina za supružnika: 45 m2 (pokriva celu površinu). Površina za dete: 45 m2 (pokriva celu površinu). Rezultat Ukupno uložena sredstva: 110.000 evra. Prodajna cena je u potpunosti pokrivena novim ulaganjima, pa je obveznik oslobođen poreza. Analiza primera 3: Prodaja stana u Beogradu: Obveznik je prodao stan za 100.000 evra. Kupovina dva stana za članove porodice: Stan za supružnika od 50 m2 po ceni od 60.000 evra. Stan za dete od 35 m2 po ceni od 50.000 evra. Zakonski osnov za oslobađanje: Stan za supružnika (50 m2): Zakonski oslobođena površina za jednog člana domaćinstva iznosi 45m2 Površina stana je 50 m2, ali zakonsko oslobađanje pokriva samo 45 m2. Obračun: Stan za dete (35 m2): Zakonski oslobođena površina za dete iznosi 45 m². Površina stana je 35 m², što znači da je cela površina pokrivena zakonskim oslobađanjem. Obračun: Cela vrednost od 50.000 evra je oslobođena jer je površina stana manja od zakonski predviđene. Kapitalna dobit nakon oslobađanja Ukupno sredstva oslobođena poreza: 54.000+50.000=104.000 evra. Prodajna cena starog stana: 100.000 evra. Oslobođeni iznos prema zakonskim osnovima pokriva celu prodajnu cenu, što znači da obveznik ne plaća porez na kapitalnu dobit. Zaključak: Iako je površina jednog stana veća od zakonski predviđene, oslobađanje se primenjuje proporcionalno na deo koji je u skladu sa zakonom. U ovom primeru, sredstva uložena u oba stana pokrivaju prodajnu cenu nepokretnosti, pa porez na kapitalnu dobit nije primenljiv. VAŽNE NAPOMENE: Dokumentacija: Potrebno je priložiti ugovor o kupovini nove nepokretnosti, dokaze o uplati i dokaze o broju članova domaćinstva. Prilagođavanje vrednosti: Ako je prodajna cena stare nepokretnosti manja od vrednosti koja se ulaže u novu nepokretnost, oslobađanje se primenjuje samo na stvarno ostvarenu dobit. Koji su troškovi kupovine prihvatljivi za poresku upravu da smanjite kapitalnu dobit? Pri obračunu kapitalne dobiti, Poreska uprava priznaje određene troškove kao deo ulaganja koji smanjuju osnovicu za oporezivanje. Ovi troškovi moraju biti dokumentovani u skladu sa zakonom. 1. Troškovi sticanja nepokretnosti Porez na prenos apsolutnih prava (ili PDV za nepokretnosti u sistemu PDV-a). Troškovi notarskih usluga prilikom overe ugovora o kupovini. Troškovi uknjižbe nepokretnosti u katastar. Agencijske provizije (ako je kupljena preko posrednika). 2. Troškovi unapređenja nepokretnosti Troškovi renoviranja, adaptacije ili sanacije. Npr. troškovi zamene instalacija, pločica, stolarije, podova i sl. Kupovina i ugradnja trajnih elemenata (ugradne kuhinje, plakari, sigurnosna vrata). 3. Dodatni troškovi dokumentacije Naknade za sudske procene nepokretnosti (ako je relevantno). Naknade za izdavanje građevinskih dozvola (ako se radi o gradnji). Utaja poreza na kapitalnu dobit – Šta je i koje su posledice? Utaja poreza na kapitalnu dobit odnosi se na namerne radnje ili propuste poreskih obveznika sa ciljem da se izbegne plaćanje zakonski predviđenog poreza. Ovo je ozbiljan prekršaj u Republici Srbiji, regulisan Zakonom o poreskom postupku i poreskoj administraciji, i nosi teške pravne i finansijske posledice. Oblici utaje poreza na kapitalnu dobit 1. Prikazivanje niže prodajne cene: Obveznik lažno prikazuje prodajnu cenu nepokretnosti ili imovine kao nižu od stvarne kako bi smanjio osnovicu za obračun poreza. Primer: Stan se prodaje za 100.000 evra, ali u ugovoru se navodi cena od 80.000 evra. 2. Neprijavljivanje transakcije: Obveznik ne prijavljuje prodaju imovine Poreskoj upravi i izbegava obračun poreza. Primer: Prodaja imovine "na crno" bez overenog ugovora kod notara. 3. Lažno povećanje nabavne vrednosti: Obveznik prikazuje dodatne troškove ili izdatke za unapređenje nepokretnosti koji nisu stvarno nastali kako bi smanjio kapitalnu dobit. Primer: Falsifikovanje računa za renoviranje. 4. Prenos iovine kroz nelegalne kanale: Umesto prodaje, imovina se prenosi putem fiktivnih ugovora (npr. poklon ili razmena) kako bi se izbegao obračun poreza na kapitalnu dobit. Posledice utaje poreza na kapitalnu dobit 1. Novčane kazne: Poreski obveznik može biti kažnjen novčano u visini od nekoliko puta većeg iznosa od neplaćenog poreza. 2. Kamate na neplaćeni porez: Poreska uprava obračunava zakonsku zateznu kamatu na iznos koji nije prijavljen. 3. Krivične sankcije: Utaja poreza se smatra krivičnim delom kada iznos izbegnutog poreza prelazi određeni prag. Kazne uključuju zatvorske kazne u trajanju do nekoliko godina u zavisnosti od iznosa i okolnosti. 4. Privremena zabrana raspolaganja imovinom: Poreska uprava može privremeno blokirati imovinu ili sredstva obveznika do isplate utvrđene poreske obaveze. Kako izbeći greške i sankcije? 1. Prijavite sve transakcije: Svaka prodaja imovine mora biti prijavljena u skladu sa zakonom, čak i ako ne proizvodi kapitalnu dobit. 2. Vodite tačnu evidenciju: Dokumentujte sve troškove i prihode vezane za imovinu, uključujući račune za renoviranje i notarske usluge. 3. Koristite stručnu pomoć: Angažovanje poreskog savetnika ili advokata može vam pomoći da pravilno prijavite sve transakcije i iskoristite zakonske olakšice. 4. Pridržavajte se zakonskih rokova: Prijave i plaćanja moraju biti izvršeni u skladu sa zakonskim rokovima kako biste izbegli dodatne troškove i sankcije. Zaključak: Utaja poreza na kapitalnu dobit nije samo prekršaj već i krivično delo koje može nositi teške posledice. Pridržavanje zakona i pravilno prijavljivanje svih transakcija ne samo da vas štiti od kazni, već doprinosi i razvoju odgovorne poreske kulture. VAŽNO: Ovaj blog je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni ili poreski savet. Za sve detalje u vezi sa oporezivanjem kapitalne dobiti, preporučujemo da se obratite svom poreskom savetniku ili advokatu specijalizovanom za ovu oblast.
Porez na prenos apsolutnih prava
autor Nemanja Miljkovic
postavljeno
Porez na prenos apsolutnih prava predstavlja specifičnu vrstu poreza koji se naplaćuje prilikom prenosa vlasništva nad nekretninama i određenim drugim nepokretnostima. Ovaj porez je regulisan Zakonom o porezima na imovinu i primenjuje se u situacijama kada dolazi do prenosa prava vlasništva sa jednog lica na drugo, kao što su kupoprodaja, zamena ili poklon nekretnine. Sadržaj 1. Ko plaća porez na prenos apsolutnih prava? 1.1 Šifra plaćanja za porez na prenos apsolutnih prava? 1.2 Porez na prenos aposlutnih prava na rate? 2. Koliko se čeka rešenje za porez na prenos apsolutnih prava? 3. Koliki je porez na prenos apsolutnih prava? 4. Olakšice na poreza na prenos apsolutnih prava 4.1 Povrat PDV-a 4.2 Potrebna dokumentacija za povraćaj PDV-a: 4.3 Gde se predaje zahtev za povraćaj PDV-a? 5. Šta se dešava kada nije plaćen porez na prenos apsolutnih prava? 5.1. Kamata na neplaćeni porez na prenos apsolutnih prava? 5.2 Obračun zatezne kamate 6. Porez na prenos apsolutnih prava - poklon 7. Oslobodjenje od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava 8. Porez na prenos apsolutnih prava - zastarelost 8.1 Relativna zastarelost prava na utvrđivanje poreza 8.2 Apsolutna zastarelost prava na utvrđivanje poreza 8.3 Zastarelost prava na naplatu utvrđenog poreza U pravnom sistemu Republike Srbije, porez na prenos apsolutnih prava spada u kategoriju indirektnih poreza, jer se odnosi na transakcije, a ne na sam posed imovine. Za razliku od poreza na imovinu, koji se plaća za posedovanje nekretnine, porez na prenos apsolutnih prava se naplaćuje prilikom promene vlasništva. Ko plaća porez na prenos apsolutnih prava? Porez na prenos apsolutnih prava u Republici Srbiji, prema zakonskim propisima, u osnovi plaća prodavac nekretnine. To znači da je prodavac kao vlasnik koji prenosi svoje pravo na nekretninu obveznik ovog poreza. Međutim, u praksi se često dešava da kupac preuzme obavezu plaćanja poreza, što se dogovara ugovorom između strana. Ovo preuzimanje obaveza od strane kupca postalo je prilično uobičajeno i važno je da se detalji o plaćanju jasno navedu u ugovoru o kupoprodaji kako bi se izbegle nesuglasice. Zbog toga je preporučljivo da se sve pravne obaveze definišu unapred kako bi obe strane bile upoznate sa svojim obavezama i kako bi se izbegli potencijalni nesporazumi prilikom transakcije. Šifra plaćanja za porez na prenos apsolutnih prava? Kada plaćate porez na prenos apsolutnih prava u Republici Srbiji, važno je znati sve ključne detalje kako bi uplata bila pravilno evidentirana i bez grešaka. Pre svega, šifra plaćanja igra značajnu ulogu. Ako plaćate elektronskim putem, koristi se šifra plaćanja 253, dok se za gotovinsku uplatu, na primer na šalterima pošte ili Uprave za trezor, koristi šifra 153. Ove šifre omogućavaju pravilnu klasifikaciju vrste transakcije. Pored šifre plaćanja, obavezno je uneti i model plaćanja, koji je uvek 97. Ono što je posebno važno jeste poziv na broj – ključni deo uplatnice koji povezuje vašu uplatu sa konkretnom poreskom obavezom. Ovaj broj dobijate od nadležne poreske uprave ili se navodi u rešenju o porezu. Pravilno popunjavanje ovih podataka osigurava da se vaša uplata ispravno evidentira i poveže sa vašim slučajem, čime se izbegavaju kašnjenja ili administrativni problemi. Da biste bili sigurni da su svi podaci tačno uneti, preporučuje se da ih proverite u rešenju koje ste dobili ili da se posavetujete sa poreskim stručnjakom. Porez na prenos aposlutnih prava na rate? U Republici Srbiji, porez na prenos apsolutnih prava obično se plaća jednokratno. Međutim, Poreska uprava može, na osnovu podnetog zahteva, odobriti plaćanje ovog poreza na rate. Ova mogućnost zavisi od procene finansijske situacije obveznika i drugih relevantnih okolnosti. Da biste podneli zahtev za plaćanje poreza na rate, potrebno je da se obratite nadležnoj organizacionoj jedinici Poreske uprave i dostavite odgovarajuću dokumentaciju koja opravdava vaš zahtev. Preporučuje se da se konsultujete sa poreskim savetnikom ili direktno sa Poreskom upravom kako biste dobili detaljne informacije o proceduri i uslovima za odobravanje plaćanja na rate. Važno je napomenuti da, iako zakon ne predviđa automatsko pravo na plaćanje poreza na rate, Poreska uprava može, u skladu sa svojim ovlašćenjima, odobriti takav način plaćanja u specifičnim slučajevima. Koliko se čeka rešenje za porez na prenos apsolutnih prava? Vreme čekanja na rešenje za porez na prenos apsolutnih prava u Republici Srbiji može varirati. U praksi, Poreska uprava obično izdaje rešenje u roku od 30 dana od podnošenja prijave. Ipak, ovaj rok nije striktno propisan zakonom, što znači da se može produžiti, naročito u zavisnosti od opterećenosti nadležnog poreskog organa i složenosti konkretnog slučaja. designed by freepick U nekim situacijama, obveznici mogu čekati i duže od očekivanog roka, pa se preporučuje da kontaktiraju nadležnu jedinicu Poreske uprave radi provere statusa predmeta ako rešenje kasni. Nakon što se rešenje izda, obveznik ima obavezu da plati utvrđeni iznos poreza u roku od 15 dana kako bi izbegao eventualne kamate ili sankcije. Koliki je porez na prenos apsolutnih prava? U Republici Srbiji, porez na prenos apsolutnih prava iznosi 2,5% od tržišne vrednosti nepokretnosti koja se prenosi. Ova poreska stopa primenjuje se na promet nekretnina kao što su stanovi, kuće, zemljište i druge vrste imovine. Važno je napomenuti da se ovaj porez ne plaća kada se na promet nepokretnosti obračunava porez na dodatu vrednost (PDV). To znači da, ako je prodavac obveznik PDV-a i transakcija podleže PDV-u, kupac neće morati da plaća porez na prenos apsolutnih prava. Ovo je česta situacija kod prometa novogradnje gde se PDV obračunava umesto ovog poreza. Olakšice na poreza na prenos apsolutnih prava Takođe, postoje određene olakšice od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava, na primer prilikom kupovine prvog stana, pod uslovima koje propisuje zakon. Za tačne informacije o obavezama i potencijalnim olakšicama, savetuje se da se obveznici konsultuju sa poreskim savetnikom ili nadležnom poreskom upravom kako bi dobili detaljne smernice. Povrat PDV-a Kupovina prvog stana predstavlja značajan korak, a mogućnost povraćaja PDV-a može olakšati ovaj proces. U Republici Srbiji, PDV na stanove u novogradnji iznosi 10% od kupoprodajne cene. Srećom, postoji mogućnost povraćaja ovog PDV-a za određene kategorije kupaca, ali je važno da se prikupe svi potrebni dokumenti i da se zna gde se predaje zahtev. Pravo na refundaciju PDV-a imaju punoletni državljani Republike Srbije koji od 1. jula 2006. godine nisu imali u vlasništvu ili suvlasništvu stan na teritoriji Srbije. Oslobađanje od PDV-a odnosi se na 40 m² stambenog prostora za kupca, uz dodatnih 15 m² za svakog člana domaćinstva. Članovi domaćinstva moraju ispunjavati iste uslove kao i nosilac ugovora, i pre kupovine moraju biti prijavljeni na istoj adresi. Potrebna dokumentacija za povraćaj PDV-a: Zahtev za refundaciju PDV-a (obrazac RFN) – dostupan na sajtu Poreske uprave ili u njihovim filijalama. Izvod iz matične knjige rođenih – original ili overena kopija. Uverenje o državljanstvu – original ili overena kopija. Dokaz o prebivalištu – overena fotokopija lične karte ili potvrda o prebivalištu. Ugovor o kupoprodaji stana – original ili overena kopija. Račun sa iskazanim PDV-om – dokaz o uplati ukupne kupoprodajne cene sa PDV-om. Uverenje da se ne duguje porez na imovinu – sa svih opština gde su kupac i članovi domaćinstva bili prijavljeni u Republici Srbiji. Za Beograd, ovo uverenje se može pribaviti u bilo kojoj opštini. Uverenje MUP-a o kretanju prebivališta – kako bi se potvrdilo gde su kupac i članovi domaćinstva boravili. Zapisnik o primopredaji stana – dokument koji potvrđuje da je kupac preuzeo stan. Potvrde iz banke o transferu – potvrde o svakom transferu sa računa kupca na račun prodavca, koje dokazuju plaćanje kupoprodajne cene. Gde se predaje zahtev za povraćaj PDV-a? Zahtev za povraćaj PDV-a predaje se prema mestu registracije prodavca: Ako je prodavac pravno lice (preduzeće), zahtev se predaje poreskoj filijali koja je nadležna za sedište preduzeća. Ako je prodavac fizičko lice koje je u sistemu PDV-a, zahtev se predaje u filijali Poreske uprave nadležnoj za prebivalište prodavca. Važne napomene: Pravilno prikupljanje i podnošenje kompletne dokumentacije ključni su za uspešno ostvarivanje prava na povraćaj PDV-a. Preporučuje se da se obveznici konsultuju sa stručnjakom ili direktno sa Poreskom upravom kako bi osigurali da ispunjavaju sve uslove i da je dokumentacija potpuna. Šta se dešava kada nije plaćen porez na prenos apsolutnih prava? Kada je u pitanju porez na prenos apsolutnih prava u Republici Srbiji, važno je naglasiti da se rešenje o porezu vodi na prodavca, jer je on obveznik i solidarni platiša. Iako je prodavac formalno obavezan da plati porez, praksa je da kupac preuzima obavezu plaćanja po zaključenom ugovoru. Dešava se da rešenje o porezu ne stigne na vreme ili ne stigne uopšte, što može izazvati probleme, pre svega za prodavca. Ako porez nije plaćen na vreme, prodavac se suočava sa kamatama, kaznama i eventualnim problemima sa poreskim organima. Zbog toga je ključno da se prodavci informišu o statusu rešenja i po potrebi preduzmu korake za praćenje njegovog izdavanja. Da bi se izbegli problemi sa dobijanjem rešenja, savetujemo klijentima da koriste e-Upravu, jer na taj način mogu biti sigurni da će im rešenje o plaćanju poreza biti dostavljeno pravovremeno. Ova platforma omogućava jednostavan pristup dokumentima i obaveštenjima, što dodatno olakšava ispunjavanje obaveza. Zaključak: Proaktivno praćenje procesa i korišćenje e-Uprave može pomoći da prodavci i kupci izbegnu potencijalne probleme vezane za kašnjenje ili nedobijanje poreskih rešenja, čime se osigurava nesmetan tok transakcije i pravovremeno plaćanje obaveza. Kamata na neplaćeni porez na prenos apsolutnih prava? U Republici Srbiji, neplaćanje poreza na prenos apsolutnih prava u zakonskom roku povlači obračun zatezne kamate na dugovani iznos. Zatezna kamata se obračunava od dana dospelosti poreske obaveze do dana uplate. designed by freepick Obračun zatezne kamate: Osnovica za obračun: Dugovani iznos poreza na prenos apsolutnih prava. Period obračuna: Od dana dospelosti poreske obaveze (datum kada je porez trebalo platiti) do dana stvarne uplate. Stopa zatezne kamate: Zatezna kamata se obračunava po stopi koju propisuje Narodna banka Srbije. Ova stopa se periodično menja, pa je neophodno proveriti važeću stopu na dan obračuna. Formula za obračun: Zatezna kamata = Osnovica × (Stopa zatezne kamate / 100) × (Broj dana kašnjenja / 365) Primer: Ako je dugovani porez 100.000 RSD, sa stopom zatezne kamate od 10% godišnje, i kašnjenjem od 30 dana, obračun bi izgledao ovako: Zatezna kamata = 100.000 RSD × (10 / 100) × (30 / 365) = 821,92 RSD Napomena: Za tačan obračun zatezne kamate preporučuje se korišćenje zvaničnih kalkulatora ili konsultacija sa poreskim stručnjakom. Porez na prenos apsolutnih prava - poklon U Republici Srbiji, porez na poklon se obračunava prema stepenu srodstva između poklonodavca i poklonoprimca, uz primenu različitih poreskih stopa i oslobođenja: 1. Prvi nasledni red: Obuhvaćeni srodnici: Deca i supružnik poklonodavca. Poreska stopa: Poklonoprimci iz prvog naslednog reda oslobođeni su plaćanja poreza na poklon. Drugi nasledni red: Obuhvaćeni srodnici: Roditelji, braća i sestre poklonodavca. Poreska stopa: Poklonoprimci iz drugog naslednog reda plaćaju porez na poklon po stopi od 1,5% na vrednost poklona. Treći nasledni red i ostali: Obuhvaćeni srodnici: Dalji srodnici i lica koja nisu u srodstvu sa poklonodavcem. Poreska stopa:Porez na poklon se plaća po stopi od 2,5% na vrednost poklona. Napomena: Pored navedenih stopa, zakon predviđa određena oslobođenja i olakšice, posebno za poklonoprimce iz drugog naslednog reda koji su živeli u zajedničkom domaćinstvu sa poklonodavcem najmanje godinu dana pre prijema poklona. Preporučuje se konsultacija sa poreskim stručnjakom ili pravnim savetnikom kako bi se utvrdile tačne obaveze i eventualna oslobođenja u konkretnom slučaju. Oslobodjenje od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava Kupovina nekretnine je značajna investicija, pa je razumevanje poreskih obaveza i mogućnosti oslobađanja od poreza ključna informacija za kupce. Oslobađanje od poreza na prenos apsolutnih prava (PPAP) može značajno smanjiti troškove pri kupovini prve nekretnine, ali je važno znati pod kojim uslovima se ovo oslobađanje može ostvariti. Ko ima pravo na oslobađanje? Kupci koji kupuju svoju prvu nekretninu mogu biti oslobođeni plaćanja PPAP-a za određeni deo stambene površine. Konkretno, pravo na oslobađanje obuhvata do 40 m² stambenog prostora za samog kupca. Uz to, za svakog dodatnog člana domaćinstva može se ostvariti oslobađanje za dodatnih 15 m². Članovi domaćinstva moraju ispunjavati iste uslove kao i kupac, što znači da od 1. jula 2006. godine nisu smeli imati stan u vlasništvu ili suvlasništvu. Na šta kupci treba da obrate pažnju? Prijava prebivališta: Da bi ostvarili pravo na oslobađanje, svi članovi domaćinstva za koje se traži oslobađanje moraju biti prijavljeni na istoj adresi kao i kupac pre podnošenja zahteva za oslobađanje. Dokumentacija: Potrebno je pribaviti sledeće dokumente: Kopija sticanja prodavca – dokument koji potvrđuje kako je prodavac stekao vlasništvo nad nekretninom. Kopija očitane lične karte prodavca ili drugog ličnog dokumenta. Uverenje o kretanju prebivališta iz MUP-a – potvrda koja pokazuje gde je prodavac prebivao tokom određenog perioda. Uverenje lokalne poreske administracije – dokument kojim se potvrđuje da prodavac nije obveznik poreza na imovinu. Izvod iz matične knjige rođenih, uverenje o državljanstvu, dokaz o prebivalištu i potvrdu o nekorišćenju oslobađanja u prošlosti za sve članove domaćinstva. Poslednjih godina, javni beležnici prilikom overe ugovora o kupoprodaji prilažu i overen obrazac IKPS PAPP kako bi Poreska uprava bila obaveštena da se radi o kupovini prvog stana i da sačeka da kupac pribavi kompletnu dokumentaciju potrebnu za oslobađanje od poreza. Proces podnošenja zahteva za oslobađanje: Podnošenje zahteva: Nakon overe ugovora kod javnog beležnika, kupac podnosi zahtev nadležnoj Poreskoj upravi sa kompletnom dokumentacijom. Provera uslova: Poreska uprava vrši proveru dostavljene dokumentacije i utvrđuje da li kupac ispunjava uslove za oslobađanje. Rešenje o oslobađanju: Ako se utvrdi da kupac ima pravo na oslobađanje, Poreska uprava izdaje rešenje kojim se kupac oslobađa plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava za deo ili celokupnu površinu nekretnine. Porez na prenos apsolutnih prava - zastarelost U Republici Srbiji, zastarelost poreskih obaveza uređena je Zakonom o poreskom postupku i poreskoj administraciji. Kada je reč o porezu na prenos apsolutnih prava, važno je razumeti sledeće rokove zastarelosti: Relativna zastarelost prava na utvrđivanje poreza: Poreska uprava ima pravo da utvrdi poresku obavezu u roku od pet godina od prvog dana naredne godine u kojoj je nastala obaveza podnošenja poreske prijave. Na primer, ako je obaveza nastala 2020. godine, rok za utvrđivanje poreza ističe 31. decembra 2025. godine. Apsolutna zastarelost prava na utvrđivanje poreza: Bez obzira na prekide ili zastoje, pravo Poreske uprave da utvrdi poresku obavezu apsolutno zastareva nakon deset godina od dana kada je obaveza nastala. Ovaj rok se ne može produžavati. Zastarelost prava na naplatu utvrđenog poreza: Nakon što je porez utvrđen, Poreska uprava ima pravo da naplati taj porez u roku od pet godina od dana kada je obaveza dospela za plaćanje. Ako se u tom periodu ne preduzmu radnje za naplatu, nastupa zastarelost prava na naplatu. Važno je napomenuti: Prekid zastarelosti može nastati ako Poreska uprava preduzme određene radnje u cilju utvrđivanja ili naplate poreza, kao što su slanje opomena ili pokretanje postupka prinudne naplate. Nastupanjem zastarelosti, poreska obaveza prestaje, što znači da Poreska uprava više nema pravo da utvrdi ili naplati taj porez.
Porez na imovinu - Sve što treba da znate - 2024
autor Nemanja Miljkovic
postavljeno
Porez na imovinu je finansijska obaveza koja se odnosi na vlasnike nepokretnosti u Republici Srbiji. On je regulisan Zakonom o porezima na imovinu koji se povremeno menja i dopunjuje kako bi se prilagodio ekonomskim uslovima i potrebama države. Sadržaj 1. Kada se plaća porez na imovinu? - Rok za prijavu poreza! 2. Obračun poreza na imovinu - koliko se plaća porez na imovinu? 1.1 Porez na imovinu za fizička lica 1.2 Porez na imovinu za pravna lica 3. Kome se plaća porez na imovinu? 4. Prijava poreza na imovinu - Kome i kako se prijavljuje? 4.1 Elektronska prijava poreza na imovinu - Kompletan postupak prijave 5. Kako proveriti dugovanje za porez na imovinu? 5.1 Rok za prijavu poreza na imovinu 6. Umanjenje poreza na imovinu - Ko ostvaruje pravo na umanjenje? 7. Posledice neprijavljivanja poreza na imovinu U nastavku teksta vam donosimo osnovne informacije o porezu na imovinu, kada se plaća porez na imovinu, koliko se plaća porez na imovnu, kome se plaća porez na imovinu, kako se prijavljuje porez na imovinu, rok za prijavu poreza na imovnu, postupak prijave poreza na imovinu elektronskim putem, kako se obračunava porez na imovinu, ko ostvaruje pravo na umanjenje, kako da proverite stanje poreza na imovinu, posledice ne prijavljivanja poreza na imovinu. Kada se plaća porez na imovinu? - Rok za prijavu poreza! Porez na imovinu se plaća kvartalno, u četiri jednake rate. Rokovi plaćanja su definisani zakonom i oni su sledeći: Prva rata do 15. februara Druga rata do 15. maja Treća rata do 15. avgusta Četvrta rata do 15. novembra Poreski obveznici dobijaju Rešenje o visini poreza na imovinu za tekuću godinu, koje izdaje lokalna poreska administracija. Rešenje sadrži informacije koliko se plaća porez na imovinu, broj računa na koji se plaća sa pozivom na broj i u kom roku se plaća. Divis Savet: Važno je da se pridržavate rokova plaćanja kako bi se izbegle zatezne kamate i eventualne kazna u plaćanju. Obračun poreza na imovinu - koliko se plaća porez na imovinu? Porez na imovinu u Republici Srbiji zavisi od nekoliko faktora, najviše od vrste nepokretnosti, njene vrednosti, kao i lokacije na kojoj se nepokretnost nalazi. Porez na imovinu se obračunava za različite vrste nepokretnosti kao što su stambeni objekti, poslovni prostori, poljoprivredno zemljište itd. Porez se obračunava na osnovu procenjene vrednosti nepokretnosti. Procenjenu vrednost određuje lokalna poreska uprava prema tržišnim vrednostima. Različite opštine mogu imati različite poreske stope. Stopa poreza može varirati između 0,4% i 2% godišnje u zavisnosti od lokalnih propisa. Porez na imovinu za fizička lica Za fizička lica, porez na imovinu može biti niži nego za pravna lica. Stope za fizička lica obično se kreću između 0,3% i 0,4% procenjene vrednosti nepokretnosti. Primer Tabele Poreza na Imovinu za Fizička Lica (u dinarima) Tržišna vrednost nepokretnosti Poreska stopa Iznos poreza godišnje Do 10.000.000 RSD 0,4% Do 40.000 RSD 10.000.001 - 25.000.000 RSD 0,6% 60.000 - 150.000 RSD 25.000.001 - 50.000.000 RSD 1,0% 250.000 - 500.000 RSD Preko 50.000.000 RSD 2,0% Preko 1.000.000 RSD Porez na imovinu za pravna lica Za pravna lica, stope poreza na imovinu su obično više i mogu iznositi između 0,4% i 2%. Primer Tabele Poreza na Imovinu za Pravna Lica (u dinarima) Tržišna vrednost nepokretnosti Poreska stopa Iznos poreza godišnje Do 25.000.000 RSD 0,4% Do 100.000 RSD 25.000.001 - 50.000.000 RSD 0,8% 200.000 - 400.000 RSD 50.000.001 - 100.000.000 RSD 1,2% 600.000 - 1.200.000 RSD Preko 100.000.000 RSD 2,0% Preko 2.000.000 RSD Divis Savet: Preporučujemo da se posavetujete sa lokalnom poreskom upravom ili poreskim savetnikom za tačne informacije i stope koje se primenjuju na vaš slučaj, posebno ako imate specifične uslove ili dodatne faktore koji mogu uticati na obračun poreza. Kome se plaća porez na imovinu? Porez na imovinu u Republici Srbiji obračunava se i plaća lokalnoj poreskoj administraciji. U Beogradu, svaka opština ima svoju upravu javnih prihoda, dok se u ostalom delu Srbije porez plaća lokalnoj upravi prihoda na nivou grada. To znači da se porez plaća na nivou lokalne samouprave gde se nepokretnost nalazi. Prijava poreza na imovinu - Kome i kako se prijavljuje? Porez na imovinu u Republici Srbiji, može da se prijavi na nekoliko načina a sve u zavisnosti od vašeg statusa i izbora. U nastavku vam donosimo nekoliko primera prijave: Najdostupniji način za većinu građana je podnošenjem poreske prijave preko Obrasca PPI-1 ( za obveznike koji vode poslovne knjige-pravna lica) i preko Obrasca PPI-2 ( za obveznike koji ne vode poslovne knjige-fizička lica). Objašnjenje: Pomenuti obrasci mogu da se preuzmu za sajta Poreske uprave i drugih sajtova koji nude besplatne obrasce. Uz prilog se dostavlja Ugovor ili drugi dokument kojim dokazujete vlasništvo na nepokretnosti, kopija lične karte. Kada je nepokretnost novogradnja, pored Ugovora i lične karte, dostavlja se i Zapisnik o primopredaji nepokretnosti. Popunjeni obrasci mogu da se predaju nadležnoj lokalnoj administraciji na sledeće načine: direktnim odlaskom na pisarnicu, slanjem poštom putem preporučene pošiljke, sa povratnicom. Elektronska prijava poreza na imovinu - Kompletan postupak prijave Pored prethodno navedeniih načina prijave poreza na imovinu, poresku prijavu možete i elektronski podneti na sledeće načine: putem poratala ePorezi ili Lokalne poreske administracije Posetite portal ePorezi ili Lokalna poreska administracija. Instalirajte aplikaciju ePorezi na vaš računar. Pokrenite aplikaciju i unesite PIN-kod vašeg kvalifikovanog elektronskog sertifikata. Na portalu ePorezi, popunite odgovarajući obrazac (npr. PPI-1 ili PPI-2). Elektronski potpišite obrazac koristeći vaš elektronski sertifikat. Pošaljite popunjeni i potpisani obrazac Poreskoj upravi. Detaljna uputstva i podrška za korišćenje aplikacije ePorezi su dostupna na sajtu Poreske uprave. Takođe, možete pratiti status vaše prijave i pregledati stanje na računima putem istog portala. putem kancelarije Javnog beležnika ( od 1. januara 2020. godine javni beležnici za sve građane čija poreska obaveza u vezi prometa, poklona ili nasleđivanja nepokretnosti nastaje kod javnog beležnika, elektronski dostavljaju ispravu ili odluku, izjašnjenja i podatke od značaja za utvrđivanje poreske obaveze Poreskoj upravi i organima lokalne poreske administracije, koji po službenoj dužnosti utvrđuju poresku obavezu). Kako proveriti dugovanje za porez na imovinu? Proveru dugovanja za porez na imovinu možete izvršiti na nekoliko načina u zavisnosti od situacije u kojoj se nalazite. Ovo su vam trenutno opcije: Preko portala eUprava. Portal omogućava građanima da proveravaju razne poreske obaveze, uključujući porez na imovinu. Ovo je kratka procedura: Posetite sajt Euprava Prijavite se ili kreirajte nalog ako ga nemate. Nakon prijave, pronađite uslugu za proveru poreskih obaveza. Preko sajta Poreske uprava koji ima online servis za proveru poreskih obaveza. Ovo je kratka procedura kako da pristupite servisu: Posetite sajt Poreske uprave Prijavite se ili kreirajte nalog ako ga nemate. Pristupite delu za proveru poreskih dugovanja. Ukoliko niste u prilici da pristupite računaru ili nemate kvalifikovani elektronski sertifikat ( neophodan kod prijave na portale eUprave i Poreske uprave) možete lično otići u kancelariju lokalne poreske administracije opštine ili grada gde se nalazi vaša imovina i zatražiti informacije o dugovanju za porez na imovinu. Da bi lično dobili informacije o stanju računa, neophodno je da sa sobom ponesete važeći lični dokument (lična karta ili pasoš) a u nekim slučajevima i dokumentaciju o imovini ( npr. ugovor o kupovini, rešenje o porezu na imovnu). Rok za prijavu poreza na imovinu Poreska obaveza za Porez na imovinu u Republici Srbiji nastaje najranije danom sticanja prava na koje se porez na imovinu plaća, danom uspostavljanja državine, kada se porez plaća na državinu, danom početka korišćenja nepokretnosti, danom izdavanja upotrebne dozvole ili omogućavanja korišćenja imovine. Važno da zapamtite: Do donošenja Rešenja za tekuću godinu, obveznik plaća porez akontaciono, odnosno u visini poreza utvrđene za poslednje tromesečje prethodne kalendarske godine. Umanjenje poreza na imovinu - Ko ostvaruje pravo na umanjenje? U Republici Srbiji pravo na umanjenje poreza na imovinu imaju određene kategorije obveznika pod posebnim uslovima. U nastavku teksta vam donosimo dodatne informacije ko sve može ostvariti pravo na umanjenje poreza na imovinu: Vlasnici nekretnina koje im služe za stanovanje: Obveznici koji žive u nekretnini za koju plaćaju porez mogu ostvariti pravo na umanjenje poreza.Ukoliko obveznik ima više nekretnina, na ostale nekretnine nije moguće ostvariti popust. Lica sa invaliditetom i njihovi staratelji: Umanjenje poreza može biti odobreno osobama sa invaliditetom i njihovim starateljima ukoliko imovina služi za stanovanje. Isto kao i prethodnom slučaju, ukoliko lice ima više nekretnine, samo na jednu u kojoj živi može ostvariti pravo na umanjenje. Starosna kategorija: Stariji građani, obično oni iznad određene starosne granice (najčešće iznad 65 godina), mogu ostvariti pravo na umanjenje poreza. Porodični status: Porodice sa većim brojem dece ili samohrani roditelji mogu ostvariti pravo na umanjenje poreza na imovinu. Nekretnine koje se koriste za poljoprivredu: Porez na imovinu može biti umanjen ili čak oslobođen za zemljišta koja se koriste u poljoprivredne svrhe. Određene javne i neprofitne organizacije: Organizacije koje se bave obrazovanjem, kulturom, naukom, zdravljem, socijalnom zaštitom, sportom i humanitarnim radom mogu ostvariti pravo na oslobađanje ili umanjenje poreza na imovinu. DIVIS Savet: Konkretni uslovi, kriterijumi i visina umanjenja mogu se razlikovati u zavisnosti od lokalne samouprave. Preporučujemo da kontaktirate lokalnu urpavu javnih prihoda ili opštinsku službu za detaljnije informacije i podnošenje zahteva za umanjenje poreza na imovinu. Posledice neprijavljivanja poreza na imovinu Neprijavljivanje poreza na imovinu u Republici Srbiji može imati nekoliko ozbiljnih posledica za poreskog obveznika. U nastavku vam donosimo nekoliko primera kazni i postupaka koje država može pokrenuti protiv vas. Novčane kazne: Lokalna poreska administracija može izreći novčane kazne za nepravovremeno ili netačno prijavljivanje poreza na imovinu. Kazne mogu biti značajne i zavisiti od visine neplaćenog poreza. Kamate na dug: Na iznos neplaćenog poreza obračunava se zakonska zatezna kamata. Ovo može značajno povećati iznos duga tokom vremena. Prinudna naplata: Lokalna poreska administracija ima ovlašćenje da sprovede prinudnu naplatu duga. To može uključivati blokadu bankovnih računa, zaplenu imovine ili drugih vrednosti. Krivična odgovornost: U ekstremnim slučajevima, neprijavljivanje poreza na imovinu može dovesti do krivične odgovornosti. To može uključivati krivične prijave i potencijalne zatvorske kazne, posebno ako se utvrdi da je došlo do namerne utaje poreza. Oduzimanje imovine: U nekim slučajevima, ako dugovi postanu preveliki i nije moguće izvršiti naplatu drugim metodama, država može pokrenuti postupak za oduzimanje imovine kako bi namirila dugovanje. Gubitak prava na subvencije i olakšice: Poreski obveznici koji ne prijavljuju i ne plaćaju porez na imovinu mogu izgubiti pravo na subvencije, olakšice i druge beneficije koje država pruža. DIVIS Savet: Preporuka naše agencije za nekretnine je da redovno prijavite i platite porez na imovinu kako biste izbegli ove posledice i osigurali poštovanje zakonskih obaveza. Ako imate nedoumice ili probleme sa prijavljivanjem poreza, obratite se lokalnoj poreskoj upravi ili konsultujte stručnjaka za poreska pitanja.
Legalizacija objekta - sve što treba da znate - 2024
autor Nemanja Miljkovic
postavljeno
Rešavanje stambenog pitanja je veoma značajna tema za mnoge ljude, posebno u Srbiji, gde posedovanje stambenog prostora predstavlja osnovnu sigurnost i stabilnost. Ova tema obuhvata različite aspekte koji su važni za pojedince i porodice sa kojima želimo da vas upoznamo. Sadržaj 1. Zašto je važno legalizovati objekat 2. Pravna sigurnost 2.2 Finansijske prednosti 2.1 Pristup komunalnim uslugama 3. Prednosti legalizacije objekta 3.1 Učestvovanje u urbanističkim planovima 3.2 Izbegavanje kazni i naknada 3.3 Društvena i ekonomska stabilnost 3.4 Kako legalizacija objekta može pomoći u rešavanju ovih problema? 3.5 Pravni status objekta 4. Važeći zakon o legalizaciji 5. Koji objekti se moraju legalizovati? 5.1 Stambeni objekti 5.2 Poslovni objekti 5.3 Pomoćni objekti 5.4 Poljoprivredni objekti 5.5 Industrijski objekti 6. Legalizacija kuće 6.1 U kojim slučajevima nije moguća legalizacija kuće? 7. Kada se radi legalizacija kuće 8. Zahtev za legalizaciju kuće 8.1 Odakle može da se prauzme zahtev i kome se podnosi? 9. Usklađenost sa urbanističkim planovima 10. Tehnička ispravnost 11. Pravna i vlasnička dokumentacija 12. Koja je cena legalizacije kuće/objekta? 13. Poštovanje ekoloških i sanitarnih normi 14. Kratak opis postupka legalizacije kuće 14.1 Kako da proverim koji je broj predmeta za legalizaciju? 14.2 Šta treba da imam od dokumentacije za legalizaciju kuće? 14.3 Izdavanje rešenja o ozakonjenju kuće 14.4 Upis u katastar nepokretnosti 14.5 Rešenje o upisu kuće u katastar 14.6 Dodatne informacije i saveti 15. Česti izazovi u procesu legalizacije/ozakonjenja i kako ih prevazići 15.1 Vrste sporova 16. Uticaj legalizacije/ozakonjenja na tržište nekretnina 17. Eko-subvencija 18. Finansijske opcija za pokrivanje troškova legalizacije Evo nekoliko ključnih elemenata koji ilustruju šta rešavanje stambenog pitanja znači za ljude u Srbiji: Vlasništvo nad nekretninom pruža finansijsku stabilnost jer se smatra dugoročnom investicijom. Ljudi se osećaju sigurnije kada poseduju svoj dom jer nemaju rizik od gubitka krova nad glavom zbog povećanja rente ili drugih faktora. Stabilan stambeni prostor omogućava ljudima da imaju sigurnost da će uvek imati mesto gde mogu živeti, što je osnovna ljudska potreba. Imovina može poslužiti kao kolateral za dobijanje kredita kod poslovnih banaka, što omogućava ljudima da finansiraju druge potrebe ili projekte. Kupovina stana, kuće, poslovnog prostora često se smatra dugoročnom štednjom ili investicijom jer vrednost nekretnina ima tendenciju rasta tokom vremena. Posedovanje nekretnine često se povezuje sa određenim društvenim statusom i prestižem. To može doprineti osećaju uspeha i dostignuća. Ljudi se često osećaju ponosno i ostvareno kada uspeju da obezbede svoj stambeni prostor. Kada poseduju svoju nekretninu, ljudi imaju slobodu da je uređuju i prilagođavaju prema sopstvenim potrebama i željama, što može značajno doprineti njihovom kvalitetu života. Stabilan dom pruža deci sigurno i konstantno okruženje za odrastanje, što je ključno za njihov razvoj Legalizacija stambenog prostora omogućava vlasnicima da pravno osiguraju svoja prava na nekretninu, čime se izbegavaju potencijalni pravni problemi i nesuglasice koji su opšte poznati u Srbiji. Na osnovu svega gore navedenog, rešavanje stambenog pitanja u Republici Srbiji je kompleksan proces koji ima dubok uticaj na sigurnost, finansijsku stabilnost, kvalitet života i društveni status pojedinaca i porodica. Zašto je važno legalizovati objekat Evo nekoliko ključnih razloga zašto je po nama važno legalizovati/ozakoniti nekretninu: Pravna sigurnost Postupkom legalizacije/ozakonjenjem se potvrđuje vlasništvo nad nekretninom, što vlasnicima daje pravnu sigurnost i jasna vlasnička prava. To sprečava eventualne sporove oko vlasništva i omogućava vlasnicima da slobodno raspolažu svojom imovinom, što sada nije slučaj u Republici Srbiji. Naime, stupanjem na snagu Zakona o izmenama i dopunama Zakona o ozakonjenju objekata ( „SL. Glasnik RS“ br. 83/2018) stopirana je overa (solemnizacija) nelegalnih nekretnina od strane javnih beležnika, odnosno njihov promet. Pravni osnov za ovakvo postupanje javnih beležnika, možemo da pronađemo u članu 28. istog zakona u kome se kaže da je nadležni organ za ozakonjenje objekata dužan da za sve objekte koji su u postupku ozakonjenja po službenoj dužnosti dostavi organu nadležnom za poslove državnog premera i katastra potvrdu da je objekat u postupku ozakonjenja, u cilju upisa zabrane otuđenja za te objekte u vidu zabeležbe, u roku od šest meseci od dana stupanja na snagu ovog zakona. Napominjemo klijentima da je naše preduzeće Divis nekretnine donelo odluku da ne posreduje u prometu nelegalnih nekretnina. Nelegalne građevine mogu biti predmet rušenja ili drugih pravnih mera. Legalizacija/ozakonjenje pruža zaštitu od ovih rizika i obezbeđuje dugoročnu sigurnost vlasništva. Finansijske prednosti Legalizovana/ozakonjena nekretnina ima veću tržišnu vrednost u odnosu na nelegalnu. Kupci su spremniji da investiraju u nekretninu koja je legalno priznata i ima jasnu vlasničku strukturu. Na stranici prodaja stanova možete videti našu kompletnu ponudu uknjiženih stanova. Legalizovana/ozakonjena nekretnina može se prodati, iznajmiti ili preneti na naslednike bez pravnih prepreka, što nije slučaj sa nelegalnim nekretninama. Za svoje klijente, Divis nekretnine su obezbedile kompletnu pravnu pomoć preko Advokatske kancelarije Jakovljević iz Beograda. Legalizovane/ozakonjene nekretnine mogu se koristiti kao zalog za dobijanje bankarskih kredita, što vlasnicima omogućava pristup finansijskim sredstvima za druge potrebe. Naša agencija za nekretnine je u mogućnost da pomognu potencijalnim klijentima oko dobijanja stambenih kredita kod nekoliko poslovnih banaka u Republici Srbiji, na osnovu potpisanog Ugovora o poslovno tehničkoj saradnji. Za detaljnije informacije oko stambenih kredita pozovite nas na 062 19 16 575. Pristup komunalnim uslugama Legalizacijom/ozakonjenjem objekta, te nekretnine mogu biti zvanično priključene na komunalne usluge kao što su voda, struja, gas i kanalizacija. To poboljšava uslove života i povećava funkcionalnost nekretnine. Većina nelegalnih nekretnina u Republici Srbiji nije na legalan način priključena na komunalnu infrastrukturu, što može značajno povećati rizike i probleme za vlasnike, zajednicu i širu društvenu okolinu. Evo nekoliko razloga zašto je ova situacija problematična: Rizik od prekida usluga Nelegalno priključenje na infrastrukturu (vodovod, kanalizaciju, struju, gas) može dovesti do nepredvidivih prekida usluga. Nadležni organi mogu prekinuti isporuku ovih usluga zbog nelegalnog priključenja, ostavljajući vlasnike bez osnovnih resursa. Komunalna preduzeća možda neće održavati ili popravljati instalacije koje nisu legalno priključene, što može dovesti do čestih kvarova i problema sa infrastrukturom. Bezbednosni rizici Nelegalna priključenja mogu biti tehnički neispravna i nesigurna, što može dovesti do zagađenja vode, curenja gasa ili problema sa strujom. Ovo može predstavljati ozbiljnu pretnju po zdravlje i bezbednost stanovnika. Neadekvatno izvedeni priključci za struju i gas povećavaju rizik od požara i eksplozija, što može ugroziti živote i imovinu svih stanovnika. Finansijski rizici Vlasnici nelegalno priključenih nekretnina mogu biti suočeni sa kaznama i naknadama za retroaktivnu legalizaciju priključaka, što može predstavljati značajan finansijski teret za svaku porodicu. Uticaj na zajednicu Nelegalni priključci stvaraju dodatno opterećenje na postojeću infrastrukturu bez odgovarajućeg doprinosa u obliku plaćanja komunalnih usluga i poreza. Ovo može negativno uticati na kvalitet usluga za sve korisnike. Nelegalne nekretnine često nisu uključene u urbanističke planove, što može dovesti do neplanske gradnje i stvaranja neuređenih naselja koja su kod nas veoma česta. Nelegalno priključenje na komunalnu infrastrukturu povećava rizik od prekida usluga, bezbednosnih problema, finansijskih poteškoća i negativnog uticaja na zajednicu. Legalizacija nekretnina rešava ove probleme pružajući sigurnost, pravnu zaštitu i pristup tehnički ispravnim komunalnim uslugama. Time se značajno poboljšava kvalitet života vlasnika i doprinosi održivom razvoju lokalnih zajednica. Prednosti legalizacije objekta Iako ih postoji zaista mnogo, izdvojili smo neke od prednosti legalizacije objekta: Učestvovanje u urbanističkim planovima Legalizovani/ozakonjeni objekti se uzimaju u obzir u urbanističkim planovima i projektima razvoja. Vlasnici mogu učestvovati u planiranju i donošenju odluka koje utiču na njihovo okruženje. Priznati/uknjiženi objekti omogućavaju lokalnim vlastima da efikasnije planiraju i sprovode projekte poboljšanja infrastrukture u određenom području. Izbegavanje kazni i naknada Nelegalna gradnja može dovesti do pravnih posledica, uključujući kazne, penale i naknade za retroaktivnu legalizaciju. Legalizacija/ozakonjenje u propisanom roku pomaže u izbegavanju ovih dodatnih troškova. Legalizacijom/ozakonjenjem se uspostavlja obaveza redovnog plaćanja poreza na imovinu, što pomaže u izbegavanju kazni za neplaćanje kazne. Društvena i ekonomska stabilnost Legalizovani/ozakonjenjeni objektie doprinose formalnoj ekonomiji kroz poreze i druge fiskalne obaveze, što pomaže lokalnim zajednicama i državnim budžetima. Legalizacija/ozakonjenje doprinosi boljoj društvenoj integraciji vlasnika nekretnina u zajednicu, jer im omogućava pristup svim pravima i uslugama dostupnim građanima. Legalizacija objekta je važan proces koji donosi brojne pravne, finansijske i socijalne beneficije. Ona pruža pravnu sigurnost, povećava vrednost nekretnine, omogućava pristup komunalnim uslugama i uključuje vlasnike u formalne urbanističke planove. Sve ovo doprinosi boljem kvalitetu života i dugoročnoj stabilnosti kako pojedinaca, tako i celokupne zajednice. Kako legalizacija objekta može pomoći u rešavanju ovih problema? Legalizacija/ozakonjenje omogućava zvanično priključenje na komunalne usluge, osiguravajući tehnički ispravne i sigurne instalacije koje redovno održavaju komunalna preduzeća. Vlasnici legalizovanih/ozakonjenih nekretnina imaju pravo na subvencije i pomoć u održavanju i unapređenju svojih priključaka, čime se smanjuju troškovi i povećava sigurnost. Plaćanje komunalnih usluga i poreza doprinosi boljem održavanju infrastrukture i poboljšanju kvaliteta usluga za sve korisnike. Legalizovani objekti imaju pravo na redovno održavanje i popravke od strane komunalnih preduzeća, što doprinosi boljem kvalitetu života vlasnika. Proces legalizacije/ozakonjenja nekretnina ima značajne pravne aspekte koje vlasnici nekretnina treba da razumeju kako bi uspeli u svojim nastojanjima. Evo ključnih pravnih aspekata koje svaki vlasnik treba da zna: Pravni status objekta Šta treba znati: Da li je objekat izgrađen u skladu sa važećim zakonima u trenutku gradnje. Da li postoje prethodni pokušaji legalizacije/ozakonjenja ili pravni problemi vezani za objekat. Ovu informaciju možete da proverite na nivou opštine/grada u zavisnosti gde vam se nalazi nekretnina. U Beogradu je za to zadužen Sekretarijat za ozakonjenje objekata i opštine ako je objekat ispod 400m2. Uradite sledeće: Prikupiti svu dostupnu dokumentaciju o objektu i parceli kao što su: Kupoprodajni ugovor: Ugovor između prodavca i kupca koji potvrđuje kupovinu nekretnine. Obratite pažnju da je kupoprodajna cena isplaćena i da imate dokaz o tome. Ugovor o poklonu: Dokument koji potvrđuje prenos vlasništva putem poklona. Rešenje o nasleđivanju: Sudsko rešenje koje potvrđuje nasledstvo nad nekretninom. Ugovor o doživotnom izdržavanju: Ugovor kojim se nekretnina prenosi u zamenu za doživotno izdržavanje. Ugovor o suinvestiranju izgradnje objekta Ugovor overen u odgovarajućoj formi, koja je bila propisana za zaključenje te vrste ugovora u vreme zaključenja, između vlasnika, odnosno korisnika i podnosioca zahteva. Građevinska dozvola Dozvola sa kojom se gradio objekat a odstupljeno od iste ili je isteka. Za objekat izgrađen na zemljištu u svojini drugog lica Pravnosnažna sudska presuda kojom je utvrđeno pravo svojine na zemljištu, koju vlasnik pribavlja u skladu sa propisima kojima su uređeni svojinski odnosi; Za objekat izgrađen na građevinskom zemljištu Ugovor o prenosu prava korišćenja, odnosno kupovini zemljišta koji je zaključen i overen od strane nadležnog suda između tadašnjeg korisnika i podnosioca zahteva, kao i drugi ugovori kojima je vršeno raspolaganje zemljištem (ugovor o prenosu ili razmeni nepokretnosti zaključen između tadašnjih korisnika zemljišta, u odgovarajućoj formi koja je bila propisana za zaključenje te vrste ugovora u vreme zaključenja) Ukoliko se radi o nadziđivanju, pretvaranju zajedničkih prostorija zgrade u stan ili poslovni prostor ili pripajanje zajedničkih prostorija susednom stanu onda je potrebno da pribavite: Odluku stambene zajednice o dodeli prostora Saglasnosti stanara Ugovor o regulisanju prava i obaveza između vas i stambene zajednice (overen kod javnog beležnika) Proveriti status objekta u katastru nepokretnosti, odnosno katastarske parcele na E KATASTRU. Važeći zakon o legalizaciji Šta treba znati: Koji zakon trenutno reguliše proces legalizacije/ozakonjenja i da li postoje rokovi za podnošenje zahteva? ( Trenutni zakoni koji regulišu ovu oblast su Zakon o ozakonjenju objekata ( „Sl. glasnik RS“, br. 96/2015, 83/2018,081/2020- odluka US, 1/2023, odluka US i 62/2023) i Zakon o dopunama Zakona o ozakonjenju objekata („Sl. glasnik RS“, br. 62/2023). Koji objekti se moraju legalizovati? U Republici Srbiji, proces legalizacije/ozakonjenje objekata regulisan je Zakonom o ozakonjenju objekata. Prema ovom zakonu, legalizacija, odnosno ozakonjenje, odnosi se na izgradnju objekata bez potrebnih građevinskih dozvola do određenog datuma. Evo koje vrste objekata moraju da se legalizuju/ozakone i pod kojim uslovima: Stambeni objekti Individualne kuće: Objekti izgrađeni za porodično stanovanje. Stambene zgrade: Višeporodične stambene zgrade i kompleksi. Poslovni objekti Kancelarije i poslovni prostori:Objekti korišćeni za poslovne svrhe, administraciju ili usluge. Prodajni prostori:Prodavnice, tržni centri i drugi objekti za trgovinu. Pomoćni objekti Garaže: Objekti za parkiranje vozila. Skladišta:Prostori za skladištenje robe i materijala. Poljoprivredni objekti Farme i štale: Objekti korišćeni za poljoprivrednu proizvodnju i stočarstvo Magacini i silosi: Prostori za čuvanje poljoprivrednih proizvoda. Industrijski objekti Fabrike i radionice:Proizvodni objekti i prostorije za tehničku obradu. Legalizacija kuće U kojim slučajevima nije moguća legalizacija kuće? U Republici Srbiji postoje određeni objekti koji ne mogu biti legalizovani. Legalizacija objekata se vrši u skladu sa Zakonom o ozakonjenju objekata ("Službeni glasnik RS", br. 96/2015, 83/2018, 81/2020), i neki objekti su isključeni iz ovog procesa zbog različitih razloga, kao što su neusklađenost sa urbanističkim planovima, zaštita kulturnih dobara, ili zaštita životne sredine. Ovo su objekti koji ne mogu da se legalizuju: Kuće izgrađene na zaštićenim područjima Kuće izgrađene u nacionalnim parkovima, prirodnim rezervatima, ili drugim zaštićenim prirodnim dobrima. Kuće koje se nalaze na lokacijama koje su proglašene kulturnim dobrima ili su u zoni zaštite kulturnih dobara. Kuće izgrađene na vodnim područjima, kao što su korita reka, jezera, ili vodno zemljište. Kuće izgrađene na javnim površinama Kuće izgrađene na javnim saobraćajnicama, putevima, železničkim prugama, i drugim javnim infrastrukturnim površinama. Kuće izgrađene na parkovima, zelenim površinama i drugim javnim prostorima namenjenim za rekreaciju i odmor. Kuće koje ugrožavaju bezbednost i zdravlje Kuće izgrađene u zonama visokog rizika od prirodnih nepogoda (poplave, klizišta, itd.). Kuće koje ne ispunjavaju osnovne građevinske standarde i propise, i koji predstavljaju rizik za sigurnost i zdravlje ljudi. Kuće izgrađene bez poštovanja osnovnih urbanističkih uslova Kuće koje su izgrađene u suprotnosti sa važećim urbanističkim planovima i regulativama. Kuće koje ne poštuju minimalne tehničke uslove za izgradnju, kao što su odstojanje od granica parcela, minimalna površina i zapremina, itd. Kuće izgrađene na zemljištu koje nije građevinsko Kuće izgrađene na zemljištu koje je prema važećem prostornom planu namenjeno za poljoprivrednu proizvodnju. Šumsko zemljište: Kuće izgrađene na šumskom zemljištu koje nije predviđeno za građevinsku izgradnju. U Srbiji, određeni objekti ne mogu biti legalizovani zbog neusklađenosti sa urbanističkim planovima, zaštite kulturnih i prirodnih dobara, ugrožavanja bezbednosti i zdravlja, ili izgradnje na zemljištu koje nije namenjeno za građenje. Vlasnici ovih objekata moraju se suočiti sa činjenicom da je njihova izgradnja bila nezakonita i da neće moći da dobiju pravnu regulativu kroz postupak legalizacije. Razumevanje ovih uslova pomaže u pravilnom planiranju i izbegavanju pravnih i administrativnih problema u budućnosti. Kada se radi legalizacija kuće Izgradnja pre određenog datuma Objekti moraju biti izgrađeni pre 27. novembra 2015. godine. Objašnjenje u skladu sa članom 6. Zakona o ozakonjenju objekata: (Predmet ozakonjenja je objekat za koji je podnet zahtev za legalizaciju u skladu sa ranije važećim zakonom kojim je bila uređena legalizacija objekata, do 29. januara 2014. godine i koji je vidljiv na satelitskom snimku teritorije Republike Srbije iz 2015. godine. Zahtev za legalizaciju kuće Kako izgleda zahtev za legalizaciju? Zahtev za legalizaciju obično sadrži sledeće elemente: Ime i prezime vlasnika, adresa stanovanja, JMBG ili broj lične karte, površinu objekta za koji je predat zahtev, vrsta objekta ( stambeni/poslovni i dr.), spratnost, materijal od koga je sagrađen, kopija katastarskog plana ili geodetski snimak, dokaz o vlasništvu npr. stara građevinska dozvola, ugovor i dr., fotografije objekta. Potpis vlasnika na samom zahtevu, kontakt podaci. Napominjemo da se zahtevi za legalizaciju mogu razlikovati od lokalnih propisa i pravila. U Beogradu se nadležnost prenosila sa opština na grad i obratno u zavisnosti od vrste i površine samih objekata. Zahtevi i prijave za legalizaciju objekata podneti do 29. januara 2014. godine, smatraju se zahtevima u smislu ovog zakona. Odakle može da se prauzme zahtev i kome se podnosi? Zahtev za legalizaciju objekta možete preuzeti u nadležnoj opštini ili gradskoj upravi. Obično se podnosi u Odeljenju za poslove ozakonjenje objekta ili sličnom odeljenju koje se bavi legalizacijom/ozakonjenjem. U Beogradu, ozakonjenje objekata do 400m2 radi se na nivou opštine dok objekti preko 400m2 se rade u Sekretarijatu za poslove ozakonjenje objekata. Predmet ozakonjenja je i objekat za koji nije podnet zahtev za legalizaciju u skladu sa ranije važećim zakonom kojim je bila uređena legalizacija objekata, a koji je vidljiv na satelitskom snimku teritorije Republike Srbije iz 2015. godine, za koji je nadležni građevinski inspektor doneo rešenje o rušenju, u skladu sa odredbama Zakona o ozakonjenju objekata ("Službeni glasnik RS", broj 96/15). Zahtev se podnosi u slučaju da građevinski inspektor nije doneo rešenje o rušenju iz stava 3. ovog člana, a predmetni objekat je vidljiv na satelitskom snimku iz 2015. godine, takav objekat može biti predmet ozakonjenja, u skladu sa odredbama ovog zakona. Usklađenost sa urbanističkim planovima Objekti moraju biti u skladu sa važećim urbanističkim planovima i propisima za određenu zonu. Ako objekat nije u skladu, može se razmotriti njegov uticaj na okolinu i mogućnosti prilagođavanja. Tehnička ispravnost Objekti moraju biti tehnički ispravni i sigurni za upotrebu. Sve instalacije (voda, struja, kanalizacija) moraju biti izvedene i priključene u skladu sa tehničkim standardima. Pravna i vlasnička dokumentacija Vlasnici moraju posedovati dokaze o vlasništvu ili korišćenju zemljišta na kojem je objekat izgrađen. U slučaju zajedničke imovine ili suvlasništva, potrebne su saglasnosti svih suvlasnika. Koja je cena legalizacije kuće/objekta? Vlasnici moraju platiti sve potrebne takse i naknade predviđene za proces legalizacije/ozakonjenja. Ovo su takse za ozakonjenje koje su uključene u zavisnosti od vrste i površine objekata: Objekti površine do 100 m2 taksa iznosi 5.000,00 dinara; Objekti površine od 100 m2 do 200 m2 taksa iznosi 15.000,00 dinara; Objekti površine od 200 m2 do 300 m2 taksa iznosi 20.000,00 dinara; Objekti površine preko 300 m2 taksa iznosi 50.000,00 dinara; Za stambene i poslovne objekte koji se sastoje od više posebnih delova površine do 500 m2 taksa iznosi 250.000,00 dinara; Za stambene i poslovne objekte koji se sastoje od više posebnih delova površine do 1000 m2 taksa iznosi 500.000,00 dinara; Za stambene i poslovne objekte koji se sastoje od više posebnih delova površine do 1500 m2 taksa iznosi 1.000.000,00 dinara; Za stambene i poslovne objekte koji se sastoje od više posebnih delova površine površine preko 1500 m2 taksa iznosi 3.000.000,00 dinara; Poštovanje ekoloških i sanitarnih normi Objekti moraju ispunjavati ekološke norme i ne smeju ugrožavati okolinu. Moraju biti obezbeđeni adekvatni sanitarni uslovi, posebno za stambene i poslovne objekte. Kratak opis postupka legalizacije kuće U nastavku teksta, probaćemo da vam na jednostavan i razuman način objasnimo ceo postupak legalizacije/ozakonjenja kuće, pod uslovom da ste kompletirali imovinsko pravnu dokumentaciju. Kako da proverim koji je broj predmeta za legalizaciju? Prvi korak je da utvrdite pravi broj predmeta kod nadležnog organa koji sprovodi postupak ozakonjenja. Kada potvrdite broj predmeta, neophodno je da proverite šta vam se sve od imovinske i projektno-tehničke dokumentacije nalazi u predmetu. Ovo će vam se objasniti referent zadužen za vaš predmet. Predmete pregledaju pravnik i arhitekta. Šta treba da imam od dokumentacije za legalizaciju kuće? Sledeći korak je kompletiranje projektno-tehničke dokumentacije koja treba da sadrži: 1. Geodetski snimak: Izrada geodetskog snimka objekta i parcele. Šta je geodetski snimak? Geodetski snimak je dokument koji sadrži precizne podatke o obliku, dimenzijama, položaju i površini parcele, kao i o svim objektima koji se nalaze na njoj. Snimak izrađuje ovlašćeni geodeta koristeći specijalizovane instrumente i metode geodetskog merenja. Svrha geodetskog snimka za legalizaciju/ozakonjenje kuće? Geodetski snimak pokazuje tačan položaj i dimenzije postojećih objekata, što je neophodno za postupak legalizacije/ozakonjenja. Pomaže u proveri da li objekti ispunjavaju urbanističke i građevinske propise. 2.Dokazi o vlasništvu: Prikupljanje dokaza o vlasništvu nad zemljištem i objektom, očitanu ličnu kartu vlasnika. 3.Tehnička dokumentacija: Izveštaj o zatečenom stanju objekta Šta sve treba da sadrži izveštaj o zatečenom stanju: Opšti podaci o objektu Lokacija objekta (adresa, katastarska parcela). Vlasnik objekta (ime, prezime, adresa, kontakt podaci). Tip objekta (stambeni, poslovni, pomoćni itd.). Pravni status Pregled dostupne dokumentacije o vlasništvu (kupoprodajni ugovor, rešenje o nasleđivanju, izvod iz katastra i dr.). Postojeće građevinske dozvole ili drugi relevantni pravni dokumenti. Tehnički opis objekta Dimenzije objekta (dužina, širina, visina). Površina objekta (osnovna površina, korisna površina). Materijali korišćeni u izgradnji (temelj, zidovi, krov). Starost objekta i period izgradnje. Fotodokumentacija Fotografije objekta sa svih strana, unutrašnjost i eksterijer. Fotografije svih važnih detalja i karakteristika objekta. Geodetski snimak Tačan geodetski snimak objekta i parcele na kojoj se nalazi, izrađen od strane ovlašćenog geodeta. Prikaz lokacije objekta u odnosu na susedne parcele i objekte. Stanje instalacija Opis postojećih instalacija (voda, struja, kanalizacija, grejanje). Stanje i funkcionalnost instalacija. Računi komunalnih preduzeća ( EPS, Info stan, Telekom i sl.) Analiza sigurnosti objekta Procena strukturne stabilnosti objekta. Identifikacija eventualnih nedostataka ili oštećenja koja mogu uticati na sigurnost. Zakonitost izgradnje Utvrđivanje da li je objekat izgrađen u skladu sa važećim propisima u trenutku izgradnje. Pregled eventualnih odstupanja od građevinskih dozvola ili urbanističkih planova. Na koji način da pripremite izveštaj o zatečenom stanju kuće? Angažovanje stručnjaka: Za izradu izveštaja potrebno je angažovati ovlašćenog inženjera građevinarstva ili arhitektu, odnosno licenciranu projektantsku firmu. Takođe je potrebno angažovati ovlašćenog geodetu za izradu geodetskog snimka, elaborata posebnih delova, elaborata za ucrtavanje objekta u nadležnom katastru, elaborata za deobu ili spajanje katastarskih parcela. Inspekcija objekta: Detaljna inspekcija objekta kako bi se prikupili svi potrebni podaci. Dokumentovanje svih zapažanja kroz beleške, crteže i fotografije. Priprema dokumentacije: Prikupljanje svih dostupnih pravnih i tehničkih dokumenata. Izrada crteža i dijagrama koji prikazuju postojeće stanje objekta. Izrada izveštaja: Sastavljanje izveštaja prema standardima i propisima koji važe u nadležnoj teritorijalnoj jedinici. Uključivanje svih relevantnih informacija, analiza i zaključaka. Podnošenje izveštaja: Dostavljanje izveštaja nadležnim institucijama zajedno sa ostalom potrebnom dokumentacijom za legalizaciju. Pratiti povratne informacije i zahteve za eventualne dopune ili ispravke. Izveštaj o zatečenom stanju je ključni dokument koji pruža detaljan uvid u trenutnu situaciju objekta i omogućava nadležnim organima da procene da li objekat ispunjava uslove za legalizaciju/ozakonjenje. Pravilna priprema ovog izveštaja uz angažovanje stručnjaka i pažljivo prikupljanje svih potrebnih podataka i dokumentacije može značajno doprineti uspešnosti procesa legalizacije/ozakonjenja. Izdavanje rešenja o ozakonjenju kuće Ako kuća ispunjava sve uslove, nadležni organ izdaje Rešenje o ozakonjenju, čime kuća postaje legalna i podobna za upis privatne svojine u katastarsku evidenciju nepokretnosti i prava na njima. Upis u katastar nepokretnosti Upis legalizovane/ozakonjene kuće u katastar u Republici Srbiji je važan korak koji formalno priznaje legalizaciju kuće i omogućava vlasnicima da steknu prava nad imovinom u skladu sa zakonom. Kako da podnesete zahtev za upis u nadležni katastar nepokretnosti? Postoje dva načina: Prvi način je da nadležni organ po službenoj dužnosti a nakon pravosnažnosti rešenja prosledi nadležnom katastru nepokretnosti primerak rešenja o ozakonjenja, elaborat geodetskih radova i ostalu dokumentaciju neophodnu za uknjižbu. Za objekte koji nemaju kućni broj, nadležni katastar nepokretnosti donosi i rešenje o kućnom broju. Drugi način je za one koji su odradili kompletan postupak legalizacije/ozakonjenja ali nisu još uvek podneli zahtev za uknjižbu. Oni zahtev za upis u katastar nepokretnosti mogu podneti putem e-šaltera, preko profesionalnog korisnika ( advokata, geodetske organizacije) koji je u skladu sa zakonom ovlašćen da vrši digitalizaciju dokumenta izdatog u papirnoj formi. Zahtev, u vaše ime može podneti zakonski zastupnik, odnosno ovlašćeni predstavnik, kao i fizičko ili pravno lice ili preduzetnik na osnovu datog punomoćja. Uz zahtev se prilaže: Rešenje o ozakonjenju koja je pravni osnov za upis u katastar nepokretnosti; Elaborat geodetskih radova Punomoćje, ako zahtev podnosi punomoćnik, koje se ne overava ako je punomoćnik profesionalni korisnik; Rešenje o upisu kuće u katastar Nakon uspešnog upisa, RGZ izdaje rešenje o upisu kuće u katastar nepokretnosti. Vlasnik dobija ažurirani izvod iz katastra nepokretnosti koji uključuje legalizovani/ozakonjeni objekat. Dodatne informacije i saveti Angažujte pravnog savetnika ili stručnjaka za nekretnine koji može biti od pomoći kako bi se osiguralo da je sva dokumentacija ispravno pripremljena i da je postupak upisa u katastar pravilno sproveden. Informišite se o rokovima za podnošenje zahteva i eventualnim naknadama koje se plaćaju za upis ozakonjenog objekta u katastar. Proverite sve troškove koje su povezani sa procesom legalizacije/ozakonjenja, uključujući takse, naknade i troškove angažovanja stručnjaka. Zvanične takse proverite kod referenta koji vam vodi predmet. Proverite da li postoje određene olakšice ili subvencije koje mogu smanjiti finansijski teret. Česti izazovi u procesu legalizacije/ozakonjenja i kako ih prevazići Tokom procesa legalizacije/ozakonjenja objekata u Srbiji mogu nastati različiti pravni sporovi. U nastavku teksta pišemo o vrstama sporova i o načinu kako možete rešavati eventualne pravne sporove koji mogu nastati tokom procesa legalizacije/ozakonjenja: Vrste sporova Sporovi oko vlasništva: Nesuglasice između suvlasnika, naslednika ili drugih lica koja polažu pravo na nekretninu. Sporovi sa susedima: Problemi sa granicama parcela ili uticajem objekta na susedne nekretnine. Sporovi sa državom ili opštinom: Neslaganja sa odlukama nadležnih organa, uključujući odbijanje zahteva za legalizaciju/ozakonjenje. Saveti: Prikupite sve relevantne dokumente (ugovore, rešenja, geodetske snimke i sl.) koji mogu pomoći u rešavanju spora. Pokušajte da rešite spor mirnim putem kroz direktne pregovore sa suprotnom stranom. Angažovanje profesionalnog medijatora može pomoći u postizanju sporazuma bez potrebe za sudskim postupkom. Rešavanje pravnih sporova tokom procesa legalizacije u Srbiji zahteva pažljivo prikupljanje dokaza, korišćenje pravnih mehanizama, i često, saradnju sa pravnim stručnjacima. Pregovaranje, medijacija i administrativne žalbe su prvi koraci, dok sudski postupak ostaje poslednja opcija ako drugi načini ne uspeju. Angažovanje kompetentnih pravnih savetnika i geodetskih stručnjaka može značajno doprineti uspešnom rešavanju sporova i završetku procesa legalizacije/ozakonjenja Uticaj legalizacije/ozakonjenja na tržište nekretnina Legalizacija/ozakonjenje ima značaj uticaj na tržište nekretnina u Srbiji. Evo nekoliko ključnih tačaka: Povećanje ponude: Legalizacija/ozakonjenje omogućava vlasnicima bespravno izgrađenih objekta da ih legalizuju i prodaju. Po povećava ponudu nekretnine na tržištu, što može dovesti do stabilizacije cena kvadrata. Zabrana otuđenja/prometa: Objekti koji su u postupku legalizacije/ozakonjenja ne mogu biti prometaovani, o čemu smo već pisali. Javni beležnici ne overavaju ugovore za takve objekte dok se ne okonča postupak. Potencijalni efekti: Ubrzanje procesa legalizacije može promeniti dimaniku tržišta. Npr. ako na tržištu bude dostupno samo 10% nekretnina koji čekaju legalizaciju, ponuda bi se povećala za 200.000 stanova. Ukratko, legalizacija/ozakonjenje može doprineti većoj ponudi nekretnina i uticati na stabilnost cena na tržištu Eko-subvencija Ukoliko ste vlasnik nekretnine koja je u postupku legalizacije/ozakonjenja i neophodno je da uradite određene izmene/rekonstrukcije kako bi zadovoljili tehničke uslove, predlažemo vam da iskoristite priliku za unapređenje energetske efikasnosti i održivosti svog doma i na sledeći način: Subvencije za energetsku efikasnost: Siromašna domaćinstva mogu konkurisati za subvencije koje donose značajne uštede na računima za struju, gas, grejanje. U opciji mera koje možete da izaberete su: zamena spoljene stolarije, kotlova za grejanje, izolaciju i solarne panele. U ovim slučajevima država pokriva polovinu troškova. Ukoliko se odlučite za više mera istovremeno, država vam pokriva 65% sredstava. Nacionalni program energetske sanacije domaćinstava: Vlada Republike Srbije i Ministarstvo rudarstva i energetike, pokrenuli su ovaj program kako bi unapredili energetsku efikasnost u stambenom sektoru i podstakli korišćenje obnovljivih izvora energije. Finansijske opcija za pokrivanje troškova legalizacije U Republici Srbiji, vlasnici nelegalnih nekretnina mogu iskoristiti gotovinske/keš kredite za legalizaciju kako bi ozakonili bespravno izgrađene objekte. To su uglavnom nepovoljni krediti sa fiksnom ili promenjivom kamatnom stopom. Nadamo se da su ove informacije bile korisne i da će vam olakšati proces legalizacije. Ako imate još pitanja ili trebate dodatne savete, slobodno nam se obratite. Srećno sa svim administrativnim procedurama koje vas čekaju!