broj u registru posrednika 005

Blog

Luksuzni stanovi - Tršište luksuznih nekretnina u Beogradu

autor Nemanja Miljkovic

postavljeno

Da li postoji tržište luksuznih stanova u Beogradu? U Beogradu se danas često zloupotrebljava ovaj naziv u marketinške svrhe pa se stanovi prosečnih karakteristika i kvaliteta oglašavaju i prestavljaju kao luksuzni. Međutim ovo ne znači da ne postoji tržište luksuznih nekretnina u Beogradu, baš naprotiv. Šta treba da ima luksuzan stan? Pre svega potrebno je da se nalazi u energetski efikasnoj zgradi sa visokim standardima gradnje (zvučna i toplotna izolacija, protivpožarna bezbednost, visoka protivprovalna zaštita, centralna klimatizacija). Potrebno je da ima visinu plafona veću od standardne, izdvojeni spavaći deo gde svaka soba ima svoj mokri čvor i garderober, da poseduje vešernicu i ostavu. Obavezno je da poseduje garažno mesto ili više njih. Neki stanovi imaju svoj poseban ulaz iz lifta direktno u stan. Neke od ovih nekretnina imaju ugrađene smart sisteme koji dodatno svojim stanarima olakšavaju život. Da bi neki stan bio luksuzan neophodno je da materijali koji su korišćeni u njegovom opremanju i oprema budu visokog kvaliteta. Poželjno je da ima otvoren i lep pogled. Luksuzni stanovi - atraktivne lokacije u Beogradu Luksuzni stanovi u Beogradu mogu se pronaći u svim delovima grada, medjutim opštine na koje najčešće naši sugrađani pomisle kada govorimo o luksuznim nekretninama su Savski venac, Stari grad, Vračar a u poslednje vreme i pojedini delovi Novog Beograda. Svaka od ovih lokacija je specifična po ponudi luksuznih nekretnina - od mnogobrojnih novogradnji na Vračaru, preko raskošno renoviranih salonskih stanova na Starom gradu, prelepih vila na Dedinju i Senjaku pa do sve više popularnih kondominijuma koji ljubiteljima luksuza pružaju više privatnosti nego obične novogradnje. Luksuzni stanovi na Vračaru se najčešće pronalaze u novogradnjama oko Hrama Svetog Save, renoviranim saloncima na Neimaru ali i prelepo sređenim penthausima na Crvenom krstu. Cene kvadrata ovih nekretnina na Vračaru su među najvišim u Beogradu, a razlog tome vidimo u maloj ponudi i činjenici da se ovde uvek traži stan više. Karakteristike luksuznih stanova na Dedinju Svi oni koji vole prostrane nekretnine i privatnost pronaćiće svoju luksuznu nekretninu na Dedinju. U ovom elitnom delu Beograda kupiti svoj stan iz snova je pravi izazov. Za stanove u novogradnji na ovoj lokaciji postoji lista čekanja i zato ne čudi činjenica da se mnogi kupci opredeljuju za kupovinu nekretnina u starim zgradama i njihovo kompletno renoviranje. Ova lokacija je specifična i po luksuznim vilama koji njenim stanarima daju poseban kvalitet zivota. Nije retkost da ove nekretnine osim garaža sa po nekoliko garažnih mesta, prostranih dvorišta sa terenima za košarku i druge sportove, poseduju i raskošne bazene, privatne saune i spa centre. Stanari u novogradnjama na ovoj lokaciji takođe nisu uskraćeni za ove sadrzaje pošto često novoizgrađene zgrade poseduje svoje privatne spa centre i bazene. Za razliku od luksuznih stanova na Vračaru, luksuzni stanovi na Dedinju ipak svojim stanarima pružaju osećaj udaljenosti od gradske gužve i buke. Karakteristike luksuznih stanova na Starom gradu Pravi poznavaoci luksuznih nekretnina svoje stanove pronalaze na Starom gradu u raskošnim lepoticama koje potiču iz perioda između dva rata, obnovljenih fasada. Stanove u ovim prelepim zgradama karakteriše visina plafona i do 4 metra kao i specifičan raspored prostorija sa centralnim salonom. Ovi stanovi su se nekada nazivali ,, gospodski,, ili ,, beogradski,, stanovi. Posebnu lepotu ovih stanova čine mnogobrojni izvorni ukrasi po zidovima koje vlasnici i posle renoviranja zadržavaju kao i prostorije sa velikim prozorima i puno svetlosti. Karakteristike luksuznih stanova na Novom Beogradu Luksuzni stanovi na Novom Beogradu mogu se pronaći u novoizgrađenim kompleksima kao sto su Belvil, Blok A, West 65, New Minel, The One, Savada, Zepttera, Bloka 11a i dr. Sa izgradnjom ovih kompleksa značajno je porasla potražnja stanova na Novom Beogradu ali i prosečna cena stanova na ovoj lokaciji. Blizina reke kao i dosta zelenila čine ovu lokaciju privlačnom za porodice sa malom decom. Ono sto se sviđa kupcima ovih stanova jeste visina plafona veća od standardne, velike garaže u objektima, uglavnom imaju otvorene poglede i dosta su osunčani ali i dodatni sadržaji koje poseduju. Koja lokacija se poslednjih godina izdvojila što se tiče luksuznih nekretnina? Poslednjih godina posebna atrakcija na tržištu luksuznih stanova jeste Beograd na vodi. Zbog svog položaja i blizine reke, ova lokacija privlači veliki broj kupaca što je cenu kvadrata ovih stanova svrstalo u jednu od najviših u gradu. Cene u ovom kompleksu zavise od spratnosti, od strukture stanova a najviše od pogleda. Najvišu cenu stanova imaju one nekretnine sa pogledom na reku. Često vlasnici ove stanove kupuju kao investiciju, jer cena rente na ovoj lokaciji je među najvišim u gradu. Šta su to kondominijumi? Sve popularniji među ljubiteljima skupih nekretnina su tzv. kondominijumi. Ovi kompleksi su specifični po tome što svojim stanarima pružaju i dodatne sadržaje koje jedino oni mogu da koriste npr: bazene, spa centre, parkove, prostore za ljubimce, teretane i sl. Ono što je najbolje u ovim objektima je visok nivo bezbednosti - imaju fizička obezbeđenja, ograničen pristup kompleksu, video nadzore i sve ovo njihovim stanarima daje osećaj privatnosti i sigurnosti. Enterijer luksuznih stanova u ovim objektima u većini slučajeva rađen je po specifičnim zahtevima stanara koji su mogli da menjaju i biraju ugrađenu opremu i dizajn u toku same gradnje. Najpoznatiji kondominijumi u Beogradu koji stalno privlače ljubitelje luksuznih nekretnina su: Voždove kapije na Voždovcu, Central Garden na Paliluli, Wellport na Novom Beogradu. Šta je penthouse? Tržište luksuznih nekretnina obeležavaju i poslednji spratovi novogradnji tzv. Penthous stanovi. Oni svojim stanarima osim korišćenja stambenog prostora pružaju mogućnost korišćenja velikih terasi na kojima je moguće napraviti bazene, razne zabavne sadržaje i vrtove. Često ovi lux stanovi pružaju predivne panoramske pogleda na ceo Beograd. Luksuzni stanovi i smart sistem Luksuzni stanovi u Beogradu često se nalaze u tzv. pametnim zgradama tj zgradama koje poseduju ugrađene smart sisteme. Smart sistemi svojim korisnicima su nezamenjivi pre svega zbog uštede energije. Uz pomoć aplikacija stanari ovakvih zgrada mogu da regulišu klimu, svetlost, video nadzor, grejanje, spuštanje I dizanje roletni, pa čak i muziku. U ovakvim zgradama stanari luksuznih stanova ne moraju da imaju ključeve, več se u njih ulazi uz jedinstvene otiske prstiju vlasnika i članova porodice. Pametni sistemi mogu da se koriste čak i za zalivanje biljaka u vašem odsustvu. Da li je kupovina luksuzne nekretnine pametna investicija? Ulaganje novca u luksuzan stan je uvek dobra investicija u smislu rente. Poslednjih godina u Beogradu se pojavio poseban vid izdavanje stanova tzv. stan na dan. Zarada na izdavanju luksuznih stanova manjih površina bila je u nekom trenutku izuzetno visoka i po nekoliko stotina evra dnevno. To je dovelo do velike potražnje stanova u centru grada i Vračaru koji su zakupodavci kupovali I luksuzno sređivali u ovu svrhu. Stanovi namenjeni za ovu delatnost su specifični po atraktivnim lokacijama na kojima se nalaze, skupom enterijeru, kupatilima sa hidromesaznim I jakuzi kadama, saunama, obaveznim parking mestima ili garažama. Takođe usled najnovijih dešavanja u svetu i priliva velikog broja Rusa i Ukrajinaca, rente svih stanova pa i lux stanova su višetruko skočile u Beogradu. Posebno se traže luksuzne nekretnine na Vračaru, Beogradu na vodi, Dedinju I Starom gradu. Izdavanje luksuznih stanova u Beogradu je unosan posao koji osim što vlasnicima nekretnine omogućava ne samo da pokriju troškove održavanja stanova na atraktivnim lokacijama već im omogućava I dobru zaradu. Kako se kreću cene luksuznih nekretnina i na kojim lokacijama kupovati luksuzne nekretnine? Cene luksuznih stanova na atraktivnim lokacijama danas u Beogradu kreću se od 3000e po m2 pa do 10000e po m2. Najskuplji kvadrat je u kompleksu Beograd na vodi, gde u pojedinim objektima npr u zgradi Terraces i pored visokih cena postoji konstantna potržnja za nekretninama. Takođe objekat gde se trazi stan više jeste West kula. Ukoliko želite da uložite novac u luksuzne nekretnine preporučili bimo vam i komleks Central garden, Kneza Miloša Residence, A blok, K district zato sto poslednjih godina za ove lokacije postoji stalno interesovanje kupaca. Na obodima Vračara, Lionu, Voždovcu možete pronaći luksuzne novogradnje visokog kvaliteta sa nižom cenom kvadrata. Ukoliko ste trenutno u procesu pronalaženja idealne luksuzne nekretnine, DIVIS agencija će se pobrinuti da pronađete luksuzan stan po svojoj meri i pomoći vam u celokupnom kupoprodajnom procesu.

KUPOVINA STANA NA KREDIT

autor Nemanja Miljkovic

postavljeno

Većina poslovnih banaka u Srbiji ima iste ili slične uslove koje zainteresovani klijenti koje zanima kupovina stana na kredit moraju da ispune kako bi im banka odobrila stambeni kredit za kupovinu stana kako uknjiženog tako i neuknjiženog (kupovina stanova u izgradnji). Sadržaj 1 Koji su osnovni uslovi koje klijent treba da isuni da bi dobio stambeni kredit 2 Koja je namena stambenih kredita 3 Koji su sve MODELI stambenih kredita 4 Koje nekretnine mogu biti predmet hipoteke? 5 Da li stanovi koji su iz Legalizacije/Izakonjenja mogu da se kupe preko stambenog kredita 6 Kupovina stana pod hipotekom na kredit 7 Kupovina stana na kredit bez učešća 8 Kupovina stana na kredit procedura 9 Troškovi kod kupovine stana na kredit 10 Troškovi Banke pre realizacije-jednokratno 11 Troškovi nakon realizacije Kredita 11 TARIFE JAVNOG BELEŽNIKA - NAGRADA JAVNOG BELEŽNIKA 12 TARIFE/TAKSE KATASTRA Koji su osnovni uslovi koje klijent treba da isuni da bi dobio stambeni kredit Državljanstvo Republike Srbije i prebivalište u Republici Srbiji Radni odnos na neodređeno vreme, minimum 6 meseci kod poslednjeg poslodavca ili status penzionera. Kod nekih Banaka je minimum 3 meseca kod poslednjeg poslodavca. Minumum 12 meseci ukupnog radnog staža Starosna granica za podnošenje zahteva za stambeni kredit je 20 godina pri podnošenju zahteva, odnosno 70 godina pri dospeću poslednjeg anuiteta/rate Prenos ličnih primanja na tekući račun kod Banke gde uzimate kredit i solidarnog dužnika ako postoji Koja je namena stambenih kredita Stambeni krediti su isključivo namenjeni kupovini stana/kuće, za izgradnju kuće, za potrebe dogradnje, rekonstrukcije i adaptacije nekretnine, za kupovinu građevinskog zemljišta sa namenom izgradnje stambenog objekta kao i za refinansiranje stambenih kredita u korišćenju u drugoj banci. Nije moguća kupovina poslovnih prostora/lokala kao i vikendice. Koji su sve MODELI stambenih kredita Stambeni kredit sa deviznom klauzulom neosigurani kod NKOSK -bez životnog osiguranja Stambeni krediti sa deviznom klauzulom osigurani kod NKOSK-bez životnog osiguranja Stambeni krediti za pripadnike snaga bezbednosti Dinarski stambeni kredit osiguran kod NKOSK Nestandardni stambeni krediti Stambeni krediti sa fiksnom, varijabilnom ili kombinovanom kamatnom stopom Stambeni krediti za rekonstrukciju i adaptaciju u EUR bez osiguranja kod NKOSK Stambeni kredit za refinansiranje Koje nekretnine mogu biti predmet hipoteke? Kada je u pitanju kupovina stana na kredit, predmet hipoteke mogu biti uknjiženi stanovi/kuće/garaže (starogradnja/novogradnja) kao i neuknjiženi stanovi/garaže (stanovi u izgradnji) odnosno: Kupovina prvog stana na kredit Ukoliko vam je stan koji kupujete prva nekretnina, imate mogućnost povraćaja PDV od 10% za kupca prvog stana. Uslov je da nemate u vlasništvu nekretninu u svojini ili susvojini na svoje ime do 01.07.2006.godine i da kupujete stan od Investitora koji je u sistemu PDV-a (investitor može da bude pravno ili fizičko lice) a sama nekretnine može da bude u izgradnji ili da je završena. Važno je da u ugovoru o kupoprodaji stoji konačna cena sa izraženim PDV-om. Napominjemo da se za parking mesta/garaže ne vrši povraćaj PDV-a. Da li stanovi koji su iz Legalizacije/Izakonjenja mogu da se kupe preko stambenog kredita Nekretnine za koje je izdato Pravosnažno Rešenje o ozakonjenju ili Legalizaciji i koje su upisane u Katastar, mogu biti predmet kupovine stana na kredit i tretiraju se isto kao i objekti sa građevinskom i upotrebnom dozvolom. Kupovina stana pod hipotekom na kredit Stan koji je pod hipotekom (u većini slučajeva hipoteka na stanu je od strane poslovne Banke) može da se kupi putem stambenog kredita isto kao i kada kupujete stan koji nije pod hipotekom s tim da treba obratiti pažnju na sledeće: Proverite kod koje banke je stan založen. Ukoliko je ista banka kao i vaša poslovna banka kod koje uzimate kredit, procedura odobrenja kredita će biti jednostavnija i brža. Takođe, proverite koliki je iznos duga po stambenom kreditu prodavca. Ukoliko je dug veći od ugovorene cene, potrebno je da prodavac iz ličnih sredstava smanji dug na iznos dogovorene cene. Najbolja opcija za vas je da je iznos duga jednak visini kredita koji potražujete kod svoje banke u kom slučaju se samom realizacijom stambenog kredita zatvara prodavčev dug. U slučaju da je dug veći od visine traženog kredita, onda se prodavčev dug zatvara delom iz vaših ličnih sredstava a delom iz sredstava vaše banke a sve nakon overe glavnog Ugovora i nakon što javni beležnik prosledi nadležnom katastru zahtev za upis hipoteke II reda u korist vaše banke. Potrebno je da od prodavca pre potpisivanja Predugovora tražite način sticanja za stan (pravni sled), Potvrdu o stanju duga iz banke kod koje je stan Založen kao i Pismo o namerama te banke da će izdati brisovnu dozvolu nakon isplate ostatka duga po kreditu koji prodavac ima. U Predugovoru i Ugovoru je neophodno da se pored obaveznih elemenata navedu i iznos prodavčevog duga, broj računa prodavca na koji treba da se izvrši uplata za likvidaciju stambenog kredita kao i rokovi u kojima treba da se ukupna kupoprodajna cena isplati. Takođe je važno napomenuti obaveze prodavca kod pribavljanja dokumentacije od njegove banke, troškove koje prodavac snosi kod likvidacije kredita i pribavljanja Brisovne dozvole kojom se briše hipoteka I reda u korist prodavčeve banke u kom slučaju su se stekli uslovi da hipoteka II reda vaše banke postane hipoteka I reda. Kupovina stana na kredit bez učešća Ukoliko želite da kupite stan bez učešća to je moguće i za neuknjižene (stanovi u izgradnji) i za uknjižene stanove. Osnovni uslovi su da stavite pod hipoteku stan koji kupujete i neku drugu nepokretnosti (može biti stan, kuća) pod uslovom da druga nepokretnosti ima za određeni procenat (uglavnom 30%) veću vrednost u odnosu na onu koja je predmet kupovine. Druga nekretnina koja se stavlja pod hipoteku ne mora da bude uknjižena na vas (može biti od roditelja, prijatelja I sl.), ali mora biti UKNJIŽENA. U ovom slučaju vam se povećavaju i troškovi oko odobrenja kredita ( dve procene, dve založne izjave i sl.). Dobro proverite sa bankarom sve dodatne troškove u tom slučaju. Kupovina stana na kredit procedura Kada je u pitanju kupovina stana na kredit procedura započinje pronalaskom nekretnine. Kada ugovorite kupoprodajnu cenu sa prodavcem stana neophodno je da zaključite Predugovor. Obavezni elementi Predugovora kada kupujete nekretninu preko stambenog kredita su: Ugovorne strane Predmet kupovine ( ukoliko se kupuje i parking mesto) odvojiti cenu za stan i cenu za parking mesto Ukupna kupoprodajna cena (ukoliko se kupuje od Investitora, obavezno je napomenuti da je cena sa PDV-om) Iznos učešća, odnosno kapare Način isplate preostalog dela kupoprodajne cene Rokovi za zaključenje glavnog Ugovora i isplatu celokupnog iznosa kupoprodajne cene Napomena: Savet našeg advokata Dušana Jakovljevića je da obavezno overite-solemnizujete Predugovor o kupoprodaji nepokretnosti kod Javnog beležnika. Nakon zaključenja Predugovora, neophodno je da ovlašćeni procenitelj banke izađe na teren i izradi procenu nepokretnosti koja je jedan od preduslova za odobrenje kredita, zajedno sa Predugovorom, Listom nepokretnosti i vašom ličnom dokumentacijom iz preduzeća u kome radite. Drugi korak je overa Založne izjave i glavnog Ugovora kod Javnog beležnika, a sve nakon odobrenja stambenog kredita od strane Banke i dostavljanja potpisanog Ugovora o stambenom kreditu između kupca i Banke. Pogledajte ponudu stanova u Beogradu - Prodaja stanova Beograd Obavezni elementi glavnog Ugovora su: Ugovorne strane (ukoliko je prodavac u toku bračne zajednice stekao nepokretnost, neophodna je i saglasnost supružnika. Ukoliko je kupac u braku, neophodno je da se izjasni da li se nekretnina kupuje kao zajednička ili posebna imovina). Predmet kupovine Ukoliko se kupuje i parking mesto, odvojiti cenu za stan i cenu za parking mesto Ukupna kupoprodajna cena (ukoliko se kupuje od Investitora, obavezno je napomenuti da je cena sa PDV-om) Način isplate preostalog učešća i iznosa stambenog kredita Kada se uplaćuje preostalo učešće? Preostalo učešće se uglavnom uplaćuje nakon overe Ugovora, a može i istog dana kada se realizuju sredstva iz stambenog kredita. Kada se isplaćuje iznos iz kredita? Ukoliko je objekat u izgradnji-stanovi u novogradnji, sredstva banka isplaćuje direktno prodavcu nakon dobijanja Rešenja o upisu hipoteke od strane nadležnog Katastra nepokretnosti. Ukoliko je uknjižena nekretnina, dovoljna je Potvrda javnog beležnika da je zahtev primljen od strane nadležnog Katastra nepokretnosti za upis hipoteke na nepokretnosti koja je predmet obezbeđenja i tada je rok za realizaciju nekoliko dana. Overa izjave sa clausulom intabulandi (nakon što je prodavac primio celokupan iznos kupoprodjne cene, neophodno je da overi kod Javnog beležnika i Izjavu kojom potvrđuje prijem cene i kojom daje bezuslovnu saglasnost kupcu da se može uknjižiti na predmetnoj nepokretnosti u nadležnom Katastru i ostalim javnim knjigama). Troškovi kod kupovine stana na kredit Kada je u pitanju kupovina stana na kredit, troškove možemo podeliti u tri grupe i to: Troškovi kod same Banke, troškovi kod Javnog beležnika i troškovi kod nadležnog Katastra. Napominjemo da su iznosi podložni promenama. Troškovi Banke pre realizacije-jednokratno: Taksa za izdavanje lista nepokretnosti-490,00 rsd Naknada za izveštaj KB (kreditnog biroa)-246 rsd Procena tržišne vrednosti nepokretnosti-od 90eur Menice-150 rsd Nagrada+troškovi Javnog beležnika za overu Založne izjave (taksa Javnog beležnika za overu Založne izjave-iznosi 40% nagrade za raspon vrednosti pravnog posla u okviru koga je iznos kredita) Nagrada+troškovi Javnog beležnika za overu Ugovora o kupoprodaji (trošak se ne uzima u obračun (EKS-efektivne kamatne stope). Nagrada Javnog beležnika se računa na iznos kupoprodajne cene i ona iznosi 60% od nagrade Javnog beležnika prikazane u troškovima kod Javnog beležnika. Premija osiguranja nepokretnosti, godišnja premija Stvaran iznos premije je poznat tek nakon procene građevinske vrednosti nekretnine Taksa Katastra za upis nepokretnosti- od 22.460 rsd Trošak kursne razlike Samo u slučaju finansiranja kupovine stana/kuće putem stambenog kredita, kada je Ugovorom o kupoprodaji ugovorena isplata prodavca u EUR. Radi se o kursnoj razlici, jer se stambeni kredit isplaćuje po srednjem kursu NBS, a kupovina deviza po kursu koji je veći od srednjeg kursa NBS. Trošak se ne uzima u obračun EKS. Taksa za uknjižbu stana u Katastru- 5.770 rsd Troškovi nakon realizacije Kredita Nagrada Javnog beležnika za overu brisovne dozvole-1.260 rsd Taksa Katastra za brisanje hipoteke-3.730 rsd Ukupni troškovi premije osiguranja nepokretnosti za preostali rok TARIFE JAVNOG BELEŽNIKA - NAGRADA JAVNOG BELEŽNIKA Vrednost pravnog posla u dinarima Nagrada u bodovima od do 1 600.000 60 600.001 2.500.000 100 2.500.001 5.000.000 140 5.000.001 7.000.000 200 7.000.001 10.000.000 240 10.000.000 14.000.000 280 Za preko 14.000.000 MILIONA za svaki MILION se vrednost bodova uvećava za 10 POENA. Ne može biti veći od 4000 BODOVA prodajna cena u EUR x srednji kurs = vrednost pravnog posla u dinarima (naći u tabeli bodove) bodovi x 150(fiksno) = vrednost bodova x 20% PDV (vrednost bodova + vrednost PDV-a) x 60% = IZNOS NAPOMENA: Na Predugovoru se plaća polovina iznosa, a druga polovina na Ugovoru, ali samo kod istog notara ( kod drugog notara plaća se pun iznos). PRIMER: 79000 Eur x 120 rsd (kurs) = 9.480.000 rsd (tabela do 10.000,00) = 240 bod x 150 bod (fiksno) = 36.000 rsd x 20% PDV UKUPNO: 36.000 rsd + 7200rsd = 43.200 rsd x 60% = 25.920 rsd TARIFE/TAKSE KATASTRA Iznos kredita u RSD do 6.000.000 iznos takse 22.640 rsd od 6.000.000 do 30.000.000 iznos takse 56.590 rsd od 30.000.000 do 60.000.000 iznos takse 113.170 rsd preko 60.000.000 iznos takse 169.740 rsd Izdavanje Lista nepokretnosti, po nepokretnosti, originalni elektronski dokument-550 rsd Upis zabeležbe koja se odnosi na nekretninu-3.730 rsd Izdavanje uverenja o podacima poslednje stanja-680 rsd Republička admintrativna taksa na zahtev-330 rsd Brisanje hipoteke-3.730 rsd Treba imati na umu da kupovina stanova na kredit zahteva određeno vreme i potrebnu stručnost kako bi se proverila celokupna dokumentacija i završio celokupan kupoprodajni orgaproces. Agencija za nekretnine DIVIS NEKRETNINE za svoje klijente organizuju dostavljanje dokumentacije i zakazivanje termina za overu Predugovora i Ugovora kod Javnog beležnika, izrađuje sa advokatskom kancelarijom Jakovljević Predugovor i Ugovor o kupovini stana u izgradnji i druge neophodne dokumente, sarađuju sa bankarima radi dostavljanja dodatne dokumentacije sve do same realizacije kredita, organizuju Procenitelja i istom dostavljaju neophodnu dokumentaciju za potrebe procene, pribavljaju kompletnu dokumentaciju od Investitora za potrebe refundacije PDV-a, popunjavaju sve neophodne obrasce (RFN I PPI-2), vrše prijavu novih korisnika (JKP Infostan, Elektrodistribucija Beograd, Uprava javnih prihoda-porez na imovinu).

PRODAJA STANA STEČENOG U BRAKU SA PREMINULIM BRAČNIM PARTNEROM

autor Nemanja Miljkovic

postavljeno

U praksi je čest slučaj da je prodavac stan nasledio i prodaje ga. Kao dokaz o svom vlasništvu on daje nasledno rešenje suda ili javnog beležnika sa klauzulom pravosnažnosti i tu je stvar prilično izvesna. S obzirom da u poslednje vreme javni beležnici odmah dostavljaju takvo rešenje katastru na uknjižbu, pod uslovom da je i preminuli bio uknjižen kao vlasnik, prodavac će biti i knjižni vlasnik, pa tu neće biti problema. Ima međutim slučajeva koji se javljaju u praksi, a koji rađaju nedoumice u pogledu prometa tako stečenih nepokretnosti. Nepokretnost, koja je stečena tokom trajanja bračne zajednice, predstavlja deo zajedničke nepodeljene svojine bračnih partnera, odnosno njihovu bračnu tekovinu. Po smrti jednog od bračnih partnera, preživeli partner je njegov naslednik, zajedno sa decom ili naslednicima drugog naslednog reda, ako nisu imali dece, ali osim tog naslednog prava, on ima i prava po osnovu sticanja u braku, tj. pravo da zahteva izdvajanje iz zaostavštine po osnovu svog sticanja u braku uobičajeno ½ konkretne nepokretnosti, stečene u toku trajanja braka. Na taj način, bračni partner stiče tu polovinu, a i dalje se pojavljuje kao sanaslednik na onoj drugoj polovini nepokretnosti koju nasleđuje u odgovarajućem udelu, sa drugim naslednicima, Ukoliko mu ostali sanaslednici ovo izdvajanje ne ospore, biće doneto nasledno rešenje u kome će se to utvrditi. U slučaju osporavanja bračne tekovine od drugih naslednika, postupajući javni beležnik će odmah prekinuti nasledni postupak i uputiti stranke na parnicu. Ponuda stanova u Beogradu U praksi se međutim dešava i to ne retko, da je jedan od bračnih partnera u toku braka kupio ili otkupio stan i uknjižio se na istom kao vlasnik. Drugi bračni partner u međuvremenu umire, iza njega se uglavnom sprovodi ostavinski postupak, gde su najčešće učesnici preživeli bračni partner, koji je uknjižen i njihova deca. Taj preživeli bračni partner kao predmet zaostavštine redovno ne navodi takvu nepokretnost, smatrajući da je on već uknjižen, da deca to znaju i da su saglasna, a moguće je i da su maloletna u tom trenutku, pa ih redovno niko oko toga i ne pita, niti se angažuje Centar za socijalni rad i slično i tako se stvar završava, sud je doneo nasledno rešenje, ono je postalo pravosnažno, a da se u njemu ne pominje nepokretnost koja je definitivno stečena u braku i na čiju je (redovno i uobičajeno) polovinu, preminuli imao pravo. Ovo naravno u slučaju da je iza tog bračnog partnera uopšte bilo naslednog postupka. Nažalost, često tako i ne biva, posebno kod žena, na koje se na „brdovitom Balkanu“ često i nije vodila nikakva imovina u katastru, pa se iza njih nasledni postupak i ne vodi, smatrajući da nemaju nikakvu imovinu. Nakon desetak ili više godina, taj preživali bračni partner se javlja kao prodavac, dostavlja kao dokaz Izvod iz lista nepokretnosti da je vlasnik na stanu, na kome nema tereta niti zabeležbi, kao i Ugovor o kupoprodaji ili otkupu stana sa potvrdom o isplati cene, na osnovu koga je stekao(la) stan. Kaže da je njen/njegov suprug/supruga preminuo/la i smatra da je „čist(a) kao suza“. Problemi nastaju na overi –solemnizaciji kod notara. On na osnovu uvida u matične knjige ustanovljava da je prodavac u momentu kupovine stana bio/bila u braku i da je taj stan deo bračne tekovine. Takođe ustanovljava da je njen/njegov bračni partner preminuo/la. Na pitanje da li je iza njega/nje bilo ostavinskog postupka, prodavac se već ljuti i nije mu jasno šta će sada to. Objašnjenje notara o bračnoj tekovini samo dodatno diže nervozu prodavca i uvećava strah kupca. Šta sada? Kao dosledno pravno rešenje postoji naravno sprovođenje naknadnog ostavinskog postupka ili pokretanje novog, ukoliko ga nije bilo, iza preminulog bračnog partnera. To je lepo reći, ali faktički nemoguće učiniti u tom momentu, jer bi značilo prolongiranje prodaje za nekoliko meseci, što bi značilo u konkretnom slučaju gotovo sigurno „pucanje“ posla kupoprodaje. Drugo rešenje, koje je nametnula praksa prometa nepokretnosti, koja ne trpi ovakva odugovlačenja, je pribavljanje overenih izjava lica koja bi bila naslednici preminulog bračnog partnera, a to će biti u najvećem broju slučajeva -deca, da su saglasni sa ovom prodajom i da priznaju majci/ocu pravo da istu nesmetano prodaje kao svoju posebnu imovinu. Ovakvo rešenje ima svoje opravdanje i smanjuje eventualni rizik kupca na najmanju moguću meru, budući da su se oni koji bi polagali pravo na tu polovinu nekretnine stečenu u toku braka, svog prava na eventualno osporavanje odrekli. Ponuda stanova u novogradnji Naravno, može se se tumačiti, ali uz ogradu i uz postojanje međusobnog poverenja stranaka i mnogo opuštenije- da to što deo stana stečen u toku trajanja braka nije ušao u zaostavštinu zapravo i jeste dokaz da je stečen iz sredstava posebne imovine preživelog bračnog partnera i da sama ta činjenica predstavlja dokaz o tome da stan nije bio deo bračne tekovine. Ovde za sada neću pominjati teže slučajeve, u šta ubrajam pre svega one tehničke prirode- da je jedno od dece „negde daleko“ u inostranstvu i da ne znaju njegovu adresu, a onda i najgore, da jedno od dece ili još gore, neko od naslednika-članova dalje rodbine, iznenadno dobije ideju da ruši posao i da nanese zlo prodavcu, pa preti osporavanjem sticanja itd, ali o tome neki drugi put, to nisu teme za leto. Advokat Dušan Jakovljević

Kupovina stana u izgradnji - sve što treba da znate

autor Nemanja Miljkovic

postavljeno

Ukoliko vam je prva opcija rešavanja stambenog pitanja kupovina stana u izgradnji, potrebno je da se prvo odlučite da li stan kupujete preko stambenog kredita ili u gotovini. Sadržaj 1 Stanovi u izgradnji - saveti za sigurnu kupovinu 2 Šta treba proveriti pre kupovine stana u izgradnji? 3 Dokumentacija od stana u izgradnji 4 Podaci od Investitora 5 Koliko je sigurno kupiti stan u izgradnji? 6 Prednosti kupovine stana u izgradnji 7 Kupovina stana u izgradnji na kredit 8 Procedura banke prilikom kupovine stana u izgradnji 9 Predugovor o kupovini stana u izgradnji 10 Ugovor o kupoporodaji stana u izgradnji Nakon što ste se odlučili oko načina finansiranja, neophodno je da pronađete odgovarajuću nekretninu. Ponudu stanova u izgradnji možete pronaći na našem sajtu. Savetujemo vas da se kada je u pitanju kupovina stanova u izgradnji ne upuštate bez posrednika (DIVIS NEKRETNINE DOO), jer uz pomoć našeg tima profesionalaca, koji su upoznati sa ponudom na tržistu kao i sa procedurom kupovine stana u izgradnji ova faza će za vas biti manje stresna i lakša. Agenti DIVIS NEKRETNINA su tu i da vas pravno zaštite u saradnji sa advokatskom kancelarijom Jakovljević i isprate kroz čitav proces kupoprodaje. Stanovi u izgradnji - saveti za sigurnu kupovinu Nakon što ste pronašli odgovarajuću nekretninu neophodno je da prođete nekoliko koraka koji mogu da vam pomognu oko donošenja konačne odluke o kupovini stana u izgradnji u Beogradu. Šta treba proveriti pre kupovine stana u izgradnji? Prvi korak nakon pronalaženja stana je provera podataka o samom objektu što podrazumeva proveru imovinsko-pravne i projektno-tehničke dokumentacije objekta (da li se zemljište vodi na Investitora, da li je izdata pravosnažna građevinska dozvola, da li je Investitor platio naknadu za uređenje građevinskog zemljišta Direkciji za građevinsko zemljište i izgradnju Beograda J.P.). Dokumentacija od stana u izgradnji Proveru Zemljišta možete izvršiti na sajtu Republičkog geodetskog zavoda. Ukoliko ima više lica upisanih na zemljištu, potrebno je da pored Građevinske dozvole tražite i Ugovor o regulisanju međusobnih odnosa između Investitora i Suinvestitora, eventualne Anekse, Ugovor o fizičkoj deobi. Pod pojmom Suninvestor se smatraju stari vlasnici zemljišta i objekta koji su ustupili Investitoru svoje nekretnine u zamenu za nove u novoizgrađenom objektu. Proveru Građevinske dozvole izdate za objekat u izgradnji možete izvršiti uvidom u e DOZVOLE koji se nalazi na sajtu Agencije za privredne registre (APR). Na istom sajtu, pored dozvole, možete da pratite kompletnu dokumentaciju koju objekat dobija od Sekretarijata za urbanizam, odnosno nadležne gradske Opštine. Potvrdu da je Investitor isplatio u celosti naknadu za uređenje građevinskog zemljišta, Investitor mora lično da vam dostavi. Agencija za nekretnine DIVIS NEKRETNINE za svoje klijente u zavisnosti da li su kreditni kupci ili gotovinski traže od Investitora i: Izvod iz projekta za stan koji se kupuje, Lokacijsku dozvolu, Potvrdu o prijemu radova, Izveštaj inspekcije da su temelji urađeni u skladu sa dozvolom, Izveštaj inspekcije da je konstrukcija urađena u skladu sa dozvolom, dokaz da je zaključen Ugovor sa JKP Beogradske toplane ( ukoliko je grejanje na toplane), dokaz da je zaključen Ugovor sa Elektrodistribucijom. Napominjemo da se određeni Ugovori zaključuju pri kraju izgradnje i neophodni su Investitoru kod Tehničkog prijema objekta radi dobijanja Upotrebne dozvole. Podaci od Investitora Od Investitora tražimo Izvod iz APR-a, lk ovlašćenog lica, Potvrdu da je Investitror u sistemu PDV-a, vršimo proveru na sajtu Narodne banke Srbije (NBS) da Investitor nije bio u blokadi. Koliko je sigurno kupiti stan u izgradnji? Ukoliko ste izvršili sve provere koje smo napomenuli u ovom tekstu, kupovina stana u izgradnji bi trebalo da prođe bez ikakvih problema. Uvek postoji rizik, ali on je u ovom slučaju minimalan. Kada su u pitanju stanovi u izgradnji, naš je savet da ih uvek kupujete od proverenih Investitora ili od novih sa dobrom preporukom. Treba imati na umu da kupovina stana u izgradnji zahteva vreme i potrebnu stručnost kako bi se proverila celokupna dokumentacija i završio proces kupoprodaje. Odabirom prave agencije možete biti sigurni da ste zaštićeni u ovom postupku. Prednosti kupovine stana u izgradnji Agencija za nekretnine DIVIS NEKRETNINE izdvajaju tri prednosti i to: Mogućnost ugovaranja povoljnije cene stana - cena stanova u izgradnji može biti pristupačnija ukoliko se odlučite za kupovinu prilikom početka gradnje , a sve u zavisnosti od Investitora i načina plaćanja. Napominjemo da prednost kod ugovaranja povoljnije cene uglavnom imaju gotovinski kupci. Mogućnost korekcije enterijera stana u zavisnosti od tehničkih mogućnosti kao i mogućnost izbora dezena materijala i opreme ukoliko Investitor ima tu opciju. Povraćaj PDV-a za kupca prvog stana. Kupovina prvog stana u izgradnji nosi sa sobom i dodatne pogodnosti u vidu povraćaja PDV-a. Kupovina stana u izgradnji na kredit Nakon što ste pronašli odgovarajući stan u izgradnji, proverili dokumentaciju od objekta, potrebno je da se obratite odgovarajućoj poslovnoj banci radi apliciranja za stambeni kredit. Kada se odlučite za banku, proverite uslove kao i vašu kreditnu sposobnost, pristupate potpisivanju Predugovora sa prodavcem/Investitorom. Procedura banke prilikom kupovine stana u izgradnji Za ulazak u proceduru kod banke, potrebno je da banci dostavite Predugovor o kupoprodaji stana u izgradnji, novi list nepokretnosti (uzimate prilikom overe kod javnog beležnika koji je potreban banci i procenitelju), procenu Procenitelja sa spiska banke (u poslednje vreme, banke same biraju Procenitelja pa vas obaveštavaju ko će izaći na teren). Uz sve ovo je potrebno da banci prosledite mejlom i Izvod iz projekta deo za arhitekturu (potreban i procenitelju), prijavu radova, građevinsku dozvolu sa klauzulom pravosnažnosti (sve elektronski potpisano), Ugovor o zajedničkoj izgradnji i Anekse istih (ukoliko su bili), Ugovor o fizičkoj deobi ( ukoliko ima više investitora), statusnu dokumentaciju od Investitora (izvod iz APR-a, lk direktora, potvrdu o PIB-u), Rešenje o kućnom broju (investitor dostavlja), Izveštaji Inspekcije da su temelji i konstrukcija objekta urađeni u skladu sa glavnim projektom (što predstavlja dokaz da nije odstupljeno od građevinske dozvole). Predugovor o kupovini stana u izgradnji U Predugovoru je neophodno da stoje kompletni podaci o nepokretnosti, kupoprodajna cena sa iskazanim PDV-om, način isplate kupoprodajne cene, rokovi za zaključenje glavnog Ugovora, rok za završetak objekta, obaveze Investitora oko gradnje i uknjižbe objekta. Predugovor o kupovini stana u izgradnji se overava kod nadležnog javnog beležnika. Uglavnom se Predugovor overava u tri primerka ( po jedan primerak za kupca, prodavca i javnog beležnika) pa vas ovim putem savetujemo da uzmete i dodatni primerak jer je on potreban za banku. Napominjemo da je kod kupovine stana u izgradnji sa iskazanim PDV-om neophodno da kompletan iznos kupoprodajne cene ( kapare i preostalog dela kupoprodajne cene) isplatite preko svog računa na račun Investitora ( iznosi mogu da budu u EUR i RSD), kako se dogovorite sa Investitorom. Samo na taj način ćete biti u prilici da izvršite povraćaj PDV-a kod Poreske uprave. Pogledajte ponudu novih stanova u Beogradu - Novogradnja Beograd Ugovor o kupoporodaji stana u izgradnji Kada vam je odobren stambeni kredit od strane banke, potrebno je da potpišete Ugovor o stambenom kreditu sa bankom. Nakon toga se zakazuje overa-solemnizacija Založne izjave ( dozvola Investitora kojom se konstituiše hipoteka prvog reda u korist banke na stanu u izgradnji koji je predmet kupovine-garancija za banku) i Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti u izgradnji. Ugovor o kupoprodaji stana u izgradnji treba da sadrži sve bitne elemente kao i Predugovor, a posebno način isplate preostalog dela kupoprodajne cene, clausulu intabulandi (Izjava Investitora da je saglasan da se kupac može uknjižiti na stanu kada se za to steknu uslovi, bez njegove posebne saglasnosti ili prisustva), rok useljenja/primopredaje nepokretnosti, eventualni penali/ugovorna kazna ukoliko Investitor kasni sa gradnjom. Takođe, savetujemo da uzmete dva primerka više ugovora, jer neke Poreske uprave za refundaciju PDV-a traže original Ugovora ili overenu kopiju. Procedura je da se u istom danu overava Založna izjava i Ugovor o kupoprodaji stana u izgradnji i da se istog ili sledećeg dana prosledi banci Potvrda (koju daje javni beležnik gde je vršena overa) da je Založna izjava predata Republičkom geodetskom zavodu (RGZ), nadležnoj službi radi upisa hipoteke na stanu u izgradnji. Takođe, prilikom overe organizujemo i overu obrasca IKPS-PDV neophodnog za refundaciju PDV-a. Banke nakon dostavljanja Rešenja o upisu hipoteke od strane RGZ-a u roku od 7 dana zakazuju isplatu sredstava sa računa kupca na račun Investitora. Nakon što ste isplatili stan u celosti i izvršili primopredaju, neophodno je da od Investitora tražite dokumentaciju za refundaciju PDV-a ( potvrda da je stan isplaćen u celosti na memorandum, fiskalni račun-original, Zapisnik o primopredaji, izvod sa računa poslovne banke Investitora gde se vide vaše uplate-original). Agencija za nekretnine DIVIS NEKRETNINE za svoje klijente organizuju dostavljenje dokumentacije i zakazivanje termina za overu Predugovora i Ugovora kod javnog beležnika, izrađuje sa advokatskom kancelarijom Jakovljević Predugovor i Ugovor o kupovini stana u izgradnji i druge neophodne dokumente, sarađuju sa bankarima radi dostavljanja dodatne dokumentacije sve do same realizacije kredita, organizuju Procenitelja i istom dostavljaju neophodnu dokumentaciju za potrebe procene, pribavljaju kompletnu dokumentaciju od Investitora za potrebe refundacije PDV-a, popunjavaju sve neophodne obrasce (RFN I PPI-2), vrše prijavu novih korisnika (JKP Infostan, Elektrodistribucija Beograd, Uprava javnih prihoda-porez na imovinu).

skok na:

Nema opcija
Sledeća strana