KUPOVINA STANA NA KREDIT

Većina poslovnih banaka u Srbiji ima iste ili slične uslove koje zainteresovani klijenti koje zanima kupovina stana na kredit moraju da ispune kako bi im banka odobrila stambeni kredit za kupovinu stana kako uknjiženog tako i neuknjiženog (kupovina stanova u izgradnji).

Koji su osnovni uslovi koje klijent treba da isuni da bi dobio stambeni kredit

• Državljanstvo Republike Srbije i prebivalište u Republici Srbiji
• Radni odnos na neodređeno vreme, minimum 6 meseci kod poslednjeg poslodavca ili status penzionera. Kod nekih Banaka je minimum 3 meseca kod poslednjeg poslodavca.
• Minumum 12 meseci ukupnog radnog staža
• Starosna granica za podnošenje zahteva za stambeni kredit je 20 godina pri podnošenju zahteva, odnosno 70 godina pri dospeću poslednjeg anuiteta/rate
• Prenos ličnih primanja na tekući račun kod Banke gde uzimate kredit i solidarnog dužnika ako postoji

Koja je namena stambenih kredita

Stambeni krediti su isključivo namenjeni kupovini stana/kuće, za izgradnju kuće, za potrebe dogradnje, rekonstrukcije i adaptacije nekretnine, za kupovinu građevinskog zemljišta sa namenom izgradnje stambenog objekta kao i za refinansiranje stambenih kredita u korišćenju u drugoj banci.

Nije moguća kupovina poslovnih prostora/lokala kao i vikendice.

Koji su sve MODELI stambenih kredita

• Stambeni kredit sa deviznom klauzulom neosigurani kod NKOSK -bez životnog osiguranja
• Stambeni krediti sa deviznom klauzulom osigurani kod NKOSK-bez životnog osiguranja
• Stambeni krediti za pripadnike snaga bezbednosti
• Dinarski stambeni kredit osiguran kod NKOSK
• Nestandardni stambeni krediti
• Stambeni krediti sa fiksnom, varijabilnom ili kombinovanom kamatnom stopom
• Stambeni krediti za rekonstrukciju i adaptaciju u EUR bez osiguranja kod NKOSK
• Stambeni kredit za refinansiranje

Koje nekretnine mogu biti predmet hipoteke?

Kada je u pitanju kupovina stana na kredit, predmet hipoteke mogu biti uknjiženi stanovi/kuće/garaže (starogradnja/novogradnja) kao i neuknjiženi stanovi/garaže (stanovi u izgradnji) odnosno:

Kupovina prvog stana na kredit

Ukoliko vam je stan koji kupujete prva nekretnina, imate mogućnost povraćaja PDV od 10% za kupca prvog stana. Uslov je da nemate u vlasništvu nekretninu u svojini ili susvojini na svoje ime do 01.07.2006.godine i da kupujete stan od Investitora koji je u sistemu PDV-a (investitor može da bude pravno ili fizičko lice) a sama nekretnine može da bude u izgradnji ili da je završena. Važno je da u ugovoru o kupoprodaji stoji konačna cena sa izraženim PDV-om. Napominjemo da se za parking mesta/garaže ne vrši povraćaj PDV-a.

Da li stanovi koji su iz Legalizacije/Izakonjenja mogu da se kupe preko stambenog kredita

Nekretnine za koje je izdato Pravosnažno Rešenje o ozakonjenju ili Legalizaciji i koje su upisane u Katastar, mogu biti predmet kupovine stana na kredit i tretiraju se isto kao i objekti sa građevinskom i upotrebnom dozvolom.

Kupovina stana pod hipotekom na kredit

Stan koji je pod hipotekom (u većini slučajeva hipoteka na stanu je od strane poslovne Banke) može da se kupi putem stambenog kredita isto kao i kada kupujete stan koji nije pod hipotekom s tim da treba obratiti pažnju na sledeće:

Proverite kod koje banke je stan založen. Ukoliko je ista banka kao i vaša poslovna banka kod koje uzimate kredit, procedura odobrenja kredita će biti jednostavnija i brža.

Takođe, proverite koliki je iznos duga po stambenom kreditu prodavca. Ukoliko je dug veći od ugovorene cene, potrebno je da prodavac iz ličnih sredstava smanji dug na iznos dogovorene cene.

Najbolja opcija za vas je da je iznos duga jednak visini kredita koji potražujete kod svoje banke u kom slučaju se samom realizacijom stambenog kredita zatvara prodavčev dug.

U slučaju da je dug veći od visine traženog kredita, onda se prodavčev dug zatvara delom iz vaših ličnih sredstava a delom iz sredstava vaše banke a sve nakon overe glavnog Ugovora i nakon što javni beležnik prosledi nadležnom katastru zahtev za upis hipoteke II reda u korist vaše banke.

Potrebno je da od prodavca pre potpisivanja Predugovora tražite način sticanja za stan (pravni sled), Potvrdu o stanju duga iz banke kod koje je stan Založen kao i Pismo o namerama te banke da će izdati brisovnu dozvolu nakon isplate ostatka duga po kreditu koji prodavac ima.

U Predugovoru i Ugovoru je neophodno da se pored obaveznih elemenata navedu i iznos prodavčevog duga, broj računa prodavca na koji treba da se izvrši uplata za likvidaciju stambenog kredita kao i rokovi u kojima treba da se ukupna kupoprodajna cena isplati. Takođe je važno napomenuti obaveze prodavca kod pribavljanja dokumentacije od njegove banke, troškove koje prodavac snosi kod likvidacije kredita i pribavljanja Brisovne dozvole kojom se briše hipoteka I reda u korist prodavčeve banke u kom slučaju su se stekli uslovi da hipoteka II reda vaše banke postane hipoteka I reda.

Kupovina stana na kredit bez učešća

Ukoliko želite da kupite stan bez učešća to je moguće i za neuknjižene (stanovi u izgradnji) i za uknjižene stanove. Osnovni uslovi su da stavite pod hipoteku stan koji kupujete i neku drugu nepokretnosti (može biti stan, kuća) pod uslovom da druga nepokretnosti ima za određeni procenat (uglavnom 30%) veću vrednost u odnosu na onu koja je predmet kupovine.

Druga nekretnina koja se stavlja pod hipoteku ne mora da bude uknjižena na vas (može biti od roditelja, prijatelja I sl.), ali mora biti UKNJIŽENA.

U ovom slučaju vam se povećavaju i troškovi oko odobrenja kredita ( dve procene, dve založne izjave i sl.). Dobro proverite sa bankarom sve dodatne troškove u tom slučaju.

Kupovina stana na kredit procedura

Kada je u pitanju kupovina stana na kredit procedura započinje pronalaskom nekretnine. Kada ugovorite kupoprodajnu cenu sa prodavcem stana neophodno je da zaključite Predugovor. Obavezni elementi Predugovora kada kupujete nekretninu preko stambenog kredita su:

Ugovorne strane

Predmet kupovine ( ukoliko se kupuje i parking mesto) odvojiti cenu za stan i cenu za parking mesto

Ukupna kupoprodajna cena (ukoliko se kupuje od Investitora, obavezno je napomenuti da je cena sa PDV-om)

Iznos učešća, odnosno kapare

Način isplate preostalog dela kupoprodajne cene

Rokovi za zaključenje glavnog Ugovora i isplatu celokupnog iznosa kupoprodajne cene

Napomena: Savet našeg advokata Dušana Jakovljevića je da obavezno overite-solemnizujete Predugovor o kupoprodaji nepokretnosti kod Javnog beležnika.

Nakon zaključenja Predugovora, neophodno je da ovlašćeni procenitelj banke izađe na teren i izradi procenu nepokretnosti koja je jedan od preduslova za odobrenje kredita, zajedno sa Predugovorom, Listom nepokretnosti i vašom ličnom dokumentacijom iz preduzeća u kome radite.

Drugi korak je overa Založne izjave i glavnog Ugovora kod Javnog beležnika, a sve nakon odobrenja stambenog kredita od strane Banke i dostavljanja potpisanog Ugovora o stambenom kreditu između kupca i Banke.

Pogledajte ponudu stanova u Beogradu - Prodaja stanova Beograd

Obavezni elementi glavnog Ugovora su:

(ukoliko je prodavac u toku bračne zajednice stekao nepokretnost, neophodna je i saglasnost supružnika. Ukoliko je kupac u braku, neophodno je da se izjasni da li se nekretnina kupuje kao zajednička ili posebna imovina).

Ukoliko se kupuje i parking mesto, odvojiti cenu za stan i cenu za parking mesto

(ukoliko se kupuje od Investitora, obavezno je napomenuti da je cena sa PDV-om)

Preostalo učešće se uglavnom uplaćuje nakon overe Ugovora, a može i istog dana kada se realizuju sredstva iz stambenog kredita.

Ukoliko je objekat u izgradnji-stanovi u novogradnji, sredstva banka isplaćuje direktno prodavcu nakon dobijanja Rešenja o upisu hipoteke od strane nadležnog Katastra nepokretnosti. Ukoliko je uknjižena nekretnina, dovoljna je Potvrda javnog beležnika da je zahtev primljen od strane nadležnog Katastra nepokretnosti za upis hipoteke na nepokretnosti koja je predmet obezbeđenja i tada je rok za realizaciju nekoliko dana.

(nakon što je prodavac primio celokupan iznos kupoprodjne cene, neophodno je da overi kod Javnog beležnika i Izjavu kojom potvrđuje prijem cene i kojom daje bezuslovnu saglasnost kupcu da se može uknjižiti na predmetnoj nepokretnosti u nadležnom Katastru i ostalim javnim knjigama).

Troškovi kod kupovine stana na kredit

Kada je u pitanju kupovina stana na kredit, troškove možemo podeliti u tri grupe i to: Troškovi kod same Banke, troškovi kod Javnog beležnika i troškovi kod nadležnog Katastra. Napominjemo da su iznosi podložni promenama.

Troškovi Banke pre realizacije-jednokratno:

Taksa za izdavanje lista nepokretnosti-490,00 rsd

Naknada za izveštaj KB (kreditnog biroa)-246 rsd

Procena tržišne vrednosti nepokretnosti-od 90eur

Menice-150 rsd

Nagrada+troškovi Javnog beležnika za overu Založne izjave (taksa Javnog beležnika za overu Založne izjave-iznosi 40% nagrade za raspon vrednosti pravnog posla u okviru koga je iznos kredita)

Nagrada+troškovi Javnog beležnika za overu Ugovora o kupoprodaji (trošak se ne uzima u obračun (EKS-efektivne kamatne stope). Nagrada Javnog beležnika se računa na iznos kupoprodajne cene i ona iznosi 60% od nagrade Javnog beležnika prikazane u troškovima kod Javnog beležnika.

Premija osiguranja nepokretnosti, godišnja premija Stvaran iznos premije je poznat tek nakon procene građevinske vrednosti nekretnine

Taksa Katastra za upis nepokretnosti- od 22.460 rsd

Trošak kursne razlike Samo u slučaju finansiranja kupovine stana/kuće putem stambenog kredita, kada je Ugovorom o kupoprodaji ugovorena isplata prodavca u EUR. Radi se o kursnoj razlici, jer se stambeni kredit isplaćuje po srednjem kursu NBS, a kupovina deviza po kursu koji je veći od srednjeg kursa NBS. Trošak se ne uzima u obračun EKS.

Taksa za uknjižbu stana u Katastru- 5.770 rsd

Troškovi nakon realizacije Kredita

Nagrada Javnog beležnika za overu brisovne dozvole-1.260 rsd

Taksa Katastra za brisanje hipoteke-3.730 rsd

Ukupni troškovi premije osiguranja nepokretnosti za preostali rok

TARIFE JAVNOG BELEŽNIKA - NAGRADA JAVNOG BELEŽNIKA

Za preko 14.000.000 MILIONA za svaki MILION se vrednost bodova uvećava za 10 POENA. Ne može biti veći od 4000 BODOVA

prodajna cena u EUR x srednji kurs = vrednost pravnog posla u dinarima (naći u tabeli bodove)

bodovi x 150(fiksno) = vrednost bodova x 20% PDV

(vrednost bodova + vrednost PDV-a) x 60% = IZNOS

NAPOMENA: Na Predugovoru se plaća polovina iznosa, a druga polovina na Ugovoru, ali samo kod istog notara ( kod drugog notara plaća se pun iznos).

PRIMER: 79000 Eur x 120 rsd (kurs) = 9.480.000 rsd (tabela do 10.000,00) = 240 bod x 150 bod (fiksno) = 36.000 rsd x 20% PDV

UKUPNO: 36.000 rsd + 7200rsd = 43.200 rsd x 60% = 25.920 rsd

TARIFE/TAKSE KATASTRA

Izdavanje Lista nepokretnosti, po nepokretnosti, originalni elektronski dokument-550 rsd

Upis zabeležbe koja se odnosi na nekretninu-3.730 rsd

Izdavanje uverenja o podacima poslednje stanja-680 rsd

Republička admintrativna taksa na zahtev-330 rsd

Brisanje hipoteke-3.730 rsd

Treba imati na umu da kupovina stanova na kredit zahteva određeno vreme i potrebnu stručnost kako bi se proverila celokupna dokumentacija i završio celokupan kupoprodajni orgaproces.

Agencija za nekretnine DIVIS NEKRETNINE za svoje klijente organizuju dostavljanje dokumentacije i zakazivanje termina za overu Predugovora i Ugovora kod Javnog beležnika, izrađuje sa advokatskom kancelarijom Jakovljević Predugovor i Ugovor o kupovini stana u izgradnji i druge neophodne dokumente, sarađuju sa bankarima radi dostavljanja dodatne dokumentacije sve do same realizacije kredita, organizuju Procenitelja i istom dostavljaju neophodnu dokumentaciju za potrebe procene, pribavljaju kompletnu dokumentaciju od Investitora za potrebe refundacije PDV-a, popunjavaju sve neophodne obrasce (RFN I PPI-2), vrše prijavu novih korisnika (JKP Infostan, Elektrodistribucija Beograd, Uprava javnih prihoda-porez na imovinu).