Porez na kapitalnu dobit u Republici Srbiji – Šta je, kako se obračunava i kako da se izbegne

Promet nepokretnosti u Srbiji, bilo da se radi o kupovini, prodaji, nasledstvu ili ugovorima o doživotnom izdržavanju, često nosi sa sobom i obavezu obračuna poreza na kapitalnu dobit. Ovaj porez se primenjuje kada prodajom imovine ostvarite dobit – razliku između prodajne cene i njene početne vrednosti.

Šta je kapitalna dobit

Kapitalna dobit se odnosi na prihod ostvaren prodajom imovine po ceni višoj od one po kojoj je kupljena ili stečena. Na primer, ako ste prodali stan za 100.000 evra, koji ste prethodno kupili za 80.000 evra, razlika od 20.000 evra predstavlja kapitalnu dobit.

Zašto je ovo važno?

Razumevanje poreza na kapitalnu dobit ključno je za pravilno planiranje troškova i izbegavanje eventualnih problema sa poreskim organima. Bilo da ste prodavac, naslednik, davalac ugovora o doživotnom izdržavanju ili kupac nekretnine, poznavanje osnovnih pravila može vam pomoći da izbegnete greške i ostvarite eventualne olakšice predviđene zakonom.

Kako se obračunava porez na kapitalnu dobit?

U Srbiji, porez na kapitalnu dobit obračunava se po stopi od 15% na ostvarenu dobit. Pritom, zakon predviđa posebna pravila za određene slučajeve, poput:

• Prodaje nepokretnosti koja je u vlasništvu duže od 10 godina (oslobađanje od poreza).
• Prenosa nepokretnosti unutar porodice, putem nasledstva ili ugovora.

Šta dalje?

U ovom blogu ćemo detaljno obraditi sve aspekte poreza na kapitalnu dobit, uključujući:

• Kako se utvrđuje osnovica za oporezivanje?
• Ko su obveznici poreza?
• Koje su olakšice i izuzeci prema zakonima Republike Srbije?

Cilj nam je da vam pružimo tačne i korisne informacije koje će vam pomoći da donosite informisane odluke u vezi s prometom nepokretnosti i vašim poreskim obavezama.

designed by freepick

Porez na kapitalnu dobit – Zakonska regulativa

Nakon što smo u uvodu objasnili osnovne pojmove, sada je vreme da se detaljnije osvrnemo na zakonski okvir koji reguliše porez na kapitalnu dobit u Republici Srbiji. Ova oblast uređena je kroz više zakona i podzakonskih akata, koji definišu obveznike, osnovice, stope poreza i moguće olakšice.

Pravni okvir

Glavni zakoni koji regulišu porez na kapitalnu dobit u Srbiji su:

1. Zakon o porezu na dohodak građana

• Članovi koji uređuju kapitalnu dobit posebno se odnose na fizička lica. Kapitalni dobitak definiše se kao razlika između prodajne cene i nabavne vrednosti imovine.

2. Zakon o poreskom postupku i poreskoj administraciji

• Detaljno uređuje proces podnošenja poreskih prijava, rokove, obračune i sankcije za nepoštovanje obaveza.

Pravilnik o načinu utvrđivanja tržišne vrednosti nepokretnosti

• Ovaj pravilnik definiše osnovu za obračun poreza na kapitalnu dobit u situacijama kada nije moguće utvrditi tačnu nabavnu cenu (npr. kod nasleđa ili ugovora o doživotnom izdržavanju).

Razumevanje zakonskog okvira nije samo obaveza, već i način da građani i preduzeća optimizuju svoje poreske obaveze u skladu sa zakonima. Uz dobru pripremu i pravilno vođenje evidencije, moguće je smanjiti rizik od grešaka i nepotrebnih troškova.

U nastavku ćemo detaljnije analizirati konkretne slučajeve primene zakona, kao i načine na koje možete ostvariti zakonske olakšice.

Ko plaća porez na kapitalnu dobit?

Obveznici poreza na kapitalnu dobit u Republici Srbiji su sva lica koja ostvare prihod od prodaje ili prenosa imovine uz naknadu, a zakon ih definiše u sledeće kategorije:

1. Fizička lica

• Rezidenti: Lica koja imaju prebivalište ili centar poslovnih i životnih interesa u Republici Srbiji obavezna su da plate porez na kapitalnu dobit na imovinu koja se nalazi u Srbiji i u inostranstvu.
• Nerezidenti: Lica koja nemaju prebivalište u Srbiji, ali ostvaruju kapitalnu dobit na teritoriji Srbije, obveznici su poreza samo na dobit ostvarenu u Srbiji.

2. Pravna lica

• Domaća pravna lica: Preduzeća registrovana u Srbiji obavezna su da plate porez na kapitalnu dobit u skladu sa Zakonom o porezu na dobit pravnih lica. Ovaj porez se obračunava i plaća u okviru godišnjeg obračuna poreza na dobit.
• Strana pravna lica: Ako strano pravno lice ostvari kapitalnu dobit u Srbiji (npr. prodajom nepokretnosti), obveznik je poreza u skladu sa domaćim zakonima i relevantnim međunarodnim ugovorima o izbegavanju dvostrukog oporezivanja.

3. Specifične kategorije obveznika

• Preduzetnici: Ukoliko preduzetnik ostvari kapitalnu dobit van osnovne delatnosti, obavezan je da je prijavi kao fizičko lice. Ako je dobit deo delatnosti preduzetnika, tada ulazi u obračun poreza na prihode od delatnosti.
• Poreski zastupnici: U nekim slučajevima, poput transakcija nerezidenata, zakonski je predviđeno da domaći poreski zastupnik bude odgovoran za prijavu i uplatu poreza.

Šta se oporezuje porezom na kapitalnu dobit?

Kapitalna dobit može proizaći iz različitih vrsta imovine, uključujući:

• Nepokretnosti (stanovi, kuće, zemljište).
• Hartije od vrednosti (akcije, obveznice).
• Udeli u pravnim licima.
• Digitalna imovina (kriptovalute).

Porez na kapitalnu dobit fizičkih lica

Fizička lica su najčešći obveznici poreza na kapitalnu dobit u Republici Srbiji, posebno u slučaju prometa nepokretnosti. Porez na kapitalnu dobit za fizička lica reguliše se prema Zakonu o porezu na dohodak građana i odnosi se na sve situacije gde se ostvaruje dobit prodajom ili prenosom imovine.

Ko su obveznici poreza na kapitalnu dobit?

Fizička lica postaju obveznici ovog poreza ukoliko ostvare prihod od:

• Prodaje nepokretnosti (stanova, kuća, zemljišta).
• Prenosa prava na imovini, uključujući hartije od vrednosti ili udela u pravnim licima.
• Prodaje digitalne imovine (kriptovaluta), ukoliko je ostvarena dobit.

Važno je napomenuti da se porez plaća samo na ostvarenu dobit – pozitivnu razliku između prodajne cene i nabavne vrednosti imovine.

Specifičnosti za fizička lica:

1. Nepokretnost stečena nasledstvom ili poklonom:
   • Nabavna vrednost određuje se prema tržišnoj vrednosti na dan sticanja, utvrđenoj od strane poreskog organa ili sudskog veštaka.
2. Prodaja nepokretnosti nakon dužeg perioda vlasništva:
   • Ukoliko je nepokretnost u vlasništvu fizičkog lica duže od 10 godina, prodaja je oslobođena plaćanja poreza na kapitalnu dobit.
3. Izuzeci kod prenosa unutar porodice:
   • Prenos imovine između supružnika, roditelja i dece, ili drugih članova uže porodice nije predmet poreza na kapitalnu dobit.
4. Ugovor o doživotnom izdržavanju:
   • Nakon smrti primaoca izdržavanja, davalac postaje vlasnik imovine. Porez na kapitalnu dobit se plaća tek u slučaju da davalac odluči da proda nepokretnost.

Imovina koja podleže oporezivanju:

Kapitalna dobit može nastati prodajom:

• Nepokretnosti (stanovi, kuće, zemljište).
• Hartija od vrednosti, udela u pravnim licima ili investicionim fondovima.
• Digitalne imovine, poput kriptovaluta.

U daljem tekstu ćemo detaljnije obraditi postupak prijave i plaćanja poreza, kao i konkretne primere iz prakse, kako bismo dodatno pojasnili primenu ovih pravila.

Koliki je porez na kapitalnu dobit?

Porez na kapitalnu dobit u Republici Srbiji obračunava se po jedinstvenoj stopi od 15%. Ovo se odnosi na sve obveznike, uključujući fizička i pravna lica, kako rezidente tako i nerezidente, u skladu sa Zakonom o porezu na dohodak građana.

Kako se obračunava porez na kapitalnu dobit?

Osnovica za obračun poreza na kapitalnu dobit kod fizičkih lica je razlika između:

1. Prodajne cene - Cene po kojoj je imovina prodata.
2. Nabavne vrednosti - Cene po kojoj je imovina kupljena ili tržišne vrednosti ako je imovina stečena na osnovu nasleđa, poklona ili ugovora o doživotnom izdržavanju.

Troškovi direktno povezani sa sticanjem i održavanjem imovine, kao što su porez na prenos apsolutnih prava ili troškovi renoviranja, mogu se odbiti od osnovice, ali je za to neophodna odgovarajuća dokumentacija.

Porez na kapitalnu dobit - Nasleđe, ugovor o doživotnom izdržavanju i prodaja

Porez na kapitalnu dobit u Republici Srbiji primenjuje se na fizička lica u slučaju prodaje imovine kada je ostvarena kapitalna dobit. Ovo uključuje imovinu stečenu putem nasledstva, ugovora o doživotnom izdržavanju, kao i standardnu prodaju imovine. Iako nasleđivanje samo po sebi nije oporezivo kapitalnom dobiti, prodaja te imovine može biti.

Nasleđivanje i porez na kapitalnu dobit

Ko ne plaća porez na kapitalnu dobit?

• Naslednici iz prvog naslednog reda (roditelji, deca i supružnici) nisu obveznici poreza na kapitalnu dobit prilikom prodaje nasledstva, bez obzira na cenu po kojoj se nepokretnost prodaje. To znači da su potpuno oslobođeni od ove obaveze u svim situacijama.

Ko plaća porez na kapitalnu dobit?

• Naslednici iz drugog i svih narednih naslednih redova (npr. braća, sestre, unuci, ujaci, tetke i ostala rodbina) obveznici su poreza na kapitalnu dobit ako odluče da prodaju nasledstvo i pri tome ostvare dobit (razlika između prodajne cene i procenjene vrednosti iz ostavinskog postupka).

Oslobađanja i dodatne odredbe:

• Naslednici bilo kojeg reda koji prodaju nepokretnost po ceni jednakoj ili nižoj od procenjene vrednosti iz ostavinskog postupka nisu obveznici poreza.
• Ako naslednik poseduje nepokretnost duže od 10 godina pre prodaje, takođe je oslobođen poreza na kapitalnu dobit.
• Prenosi nepokretnosti između članova uže porodice (roditelji, deca, supružnici) nisu predmet kapitalne dobiti.

Primer 1 – Nasledstvo drugog i svih narednih naslednih redova:

• Nasleđe: Nasledili ste stan procenjen na 60.000 evra.
• Prodaja: Prodali ste stan za 70.000 evra.
• Kapitalna dobit: 60.000 evra – 50.000 evra = 10.000 evra.
• Porez: 10.000 evra × 0,15 = 1.500 evra.

Primer 2 – Nasleđeni suvlasnički udeo:

• Nasleđe: Nasledili ste 50% stana procenjenog na 100.000 evra (vaš udeo vredi 50.000 evra).
• Prodaja: Prodali ste svoj udeo za 60.000 evra.
• Kapitalna dobit: 60.000 evra – 50.000 evra = 10.000 evra.
• Porez: 10.000 evra × 0,15 = 1.500 evra.

Dakle, iako je prenos nepokretnosti nasleđem u prvom naslednom redu oslobođen poreza na kapitalnu dobit, prodaja te nepokretnosti može biti oporezovana, osim u gore navedenim slučajevima.

Ugovor o doživotnom izdržavanju

Kod ugovora o doživotnom izdržavanju, davaoc izdržavanja postaje vlasnik imovine nakon smrti primaoca. Kapitalna dobit postaje relevantna ako davalac odluči da proda imovinu.

1. Osnovica za porez kod ugovora o doživotnom izdržavanju:
   • Osnovica je tržišna vrednost imovine u trenutku prelaska vlasništva (na dan smrti primaoca izdržavanja).
2. Ko je oslobođen poreza?
   • Davaoci koji zadrže imovinu duže od 10 godina pre prodaje.
   • Prodaja po ceni koja ne prelazi vrednost na dan prelaska vlasništva.

Primer 3 – Ugovor o doživotnom izdržavanju:

• Ugovor: Davaoc je postao vlasnik stana procenjenog na 70.000 evra.
• Prodaja: Prodao je stan za 85.000 evra.
• Kapitalna dobit: 85.000 evra – 70.000 evra = 15.000 evra.
• Porez: 15.000 evra × 0,15 = 2.250 evra.

Standardna prodaja imovine

U slučaju standardne prodaje nepokretnosti, porez na kapitalnu dobit se plaća ako prodajna cena premašuje nabavnu vrednost imovine.

Primer 4 – Prodaja stana:

Ugovor: Kupili ste stan 2015. godine za 50.000 evra.

Prodaja: Prodali ste stan 2024. godine za 80.000 evra.

Kapitalna dobit: 80.000 evra – 50.000 evra = 30.000 evra.

Porez: 30.000 evra × 0,15 = 4.500 evra.

Ključne napomene

1. Trajanje vlasništva: Ako imovina (bilo nasledstvom, ugovorom ili kupovinom) bude u vlasništvu duže od 10 godina, prodaja se oslobađa poreza na kapitalnu dobit.
2. Prenos unutar porodice: Prenos između članova uže porodice (roditelji, deca, supružnici) nije oporeziv kapitalnom dobiti.
3. Naslednici u drugom redu: Naslednici van prvog naslednog reda su obveznici poreza na kapitalnu dobit u svim slučajevima prodaje uz ostvarenje dobiti.

Kako se vrši prijava poreza na kapitalnu dobit?

designed by freepick

Prijava poreza na kapitalnu dobit u Republici Srbiji vrši se podnošenjem odgovarajuće poreske prijave nadležnoj Poreskoj upravi. Procedura uključuje nekoliko koraka:

1. Popunjavanje obrasca PPDG-3R: Ovaj obrazac je namenjen za utvrđivanje poreza na kapitalne dobitke. Možete ga preuzeti sa zvaničnog sajta Poreske uprave ili lično u njihovim filijalama.
2. Podnošenje prijave: Popunjeni obrazac PPDG-3R podnosi se nadležnoj filijali Poreske uprave prema mestu prebivališta ili boravišta poreskog obveznika. Prijavu možete podneti neposredno, putem pošte ili elektronski preko portala Poreske uprave.
3. Rok za podnošenje:
   • Opšti rok: Poresku prijavu potrebno je podneti u roku od 30 dana od dana ostvarivanja kapitalne dobiti po osnovu prodaje ili razmene nepokretnosti.
   • Izuzetak: Ukoliko obveznik namerava da ostvari pravo na poresko oslobođenje (npr. ulaganje sredstava od prodaje u rešavanje stambenog pitanja), rok za podnošenje prijave je 120 dana od dana prodaje nepokretnosti.
4. Dokumentacija: Uz prijavu je potrebno priložiti dokumentaciju koja potvrđuje ostvareni prihod, kao što su overeni ugovori o prodaji ili drugi relevantni dokazi.
5. Plaćanje poreza: Nakon podnošenja prijave, Poreska uprava donosi rešenje o visini poreza na kapitalnu dobit koji je potrebno platiti. Porez se plaća u roku navedenom u rešenju.

Važno je napomenuti da je stopa poreza na kapitalnu dobit u Srbiji 15%.Ukoliko obveznik ostvari kapitalni gubitak, on se može preneti i koristiti za umanjenje budućih kapitalnih dobitaka u narednih pet godina.

Za detaljnije informacije i smernice, preporučuje se konsultacija sa poreskim stručnjakom ili direktno obraćanje Poreskoj upravi.

Kako izbeći ili smanjiti porez na kapitalnu dobit legalnim putem?

U Republici Srbiji postoje zakonski načini za izbegavanje ili smanjenje poreza na kapitalnu dobit. Ovi načini omogućavaju obveznicima da optimizuju svoje poreske obaveze i smanje finansijsko opterećenje, a pritom ostanu u okviru zakona.

designed by freepick

1. Iskoristite oslobađanje za nepokretnosti u vlasništvu duže od 10 godina

Ako posedujete nepokretnost duže od 10 godina pre prodaje, zakonski ste oslobođeni plaćanja poreza na kapitalnu dobit.

2. Uložite sredstva u rešavanje stambenog pitanja

Sredstva dobijena prodajom nepokretnosti možete usmeriti u rešavanje stambenog pitanja za sebe ili člana uže porodice (supružnika, decu).

Ključni uslovi

• Kupovina nove nepokretnosti ili ulaganje u gradnju mora biti realizovano u roku od 90 dana od dana prodaje.
• Površina stambenog prostora treba biti u skladu sa zakonskim standardima (45 m² za jednog člana domaćinstva, dodatnih 20 m² za svakog narednog člana).

3. Prenesite imovinu unutar uže porodice

Prenos imovine na članove uže porodice, poput dece, roditelja ili supružnika, nije predmet oporezivanja kapitalnom dobiti.

Primer:

• Poklanjate stan svom detetu
• Ova transakcija nije oporeziva porezom na kapitalnu dobit.

4. Prodajte imovinu po istoj ili nižoj ceni od nabavne

Ako se nepokretnost proda po istoj ili nižoj ceni od nabavne vrednosti, ne ostvaruje se kapitalna dobit, te nema poreza.

5. Iskoristite kapitalni gubitak

Ako ste u prethodnim transakcijama ostvarili kapitalni gubitak, možete ga iskoristiti za umanjenje kapitalne dobiti u narednih pet godina.

Primer:

• Godine 2023. prodali ste akcije sa gubitkom od 10.000 evra.
• Godine 2024. ostvarujete kapitalnu dobit od 20.000 evra.
• Porez se obračunava na razliku: 20.000 – 10.000 = 10.000 evra.

6. Optimizujte vreme prodaje imovine

Planiranjem prodaje imovine za trenutak kada se kvalifikujete za oslobađanje (npr. nakon isteka 10 godina vlasništva) možete u potpunosti izbeći porez.

7. Konsultujte poreskog savetnika

Profesionalna pomoć može vam pomoći da pronađete najbolje opcije za optimizaciju poreza u skladu sa zakonima. Stručnjaci mogu identifikovati specifične olakšice koje su relevantne za vašu situaciju.

Zaključak:

Izbegavanje ili smanjenje poreza na kapitalnu dobit moguće je kada se koriste zakonske olakšice i pravilno planira promet imovine. Važno je dokumentovati sve transakcije i postupati u skladu sa zakonom kako biste izbegli eventualne kazne ili dodatne troškove.

Dodatni primeri uslova za oslobođenje od poreza na kapitalnu dobit kod rešavanja stambenog pitanja

Ako rešavate stambeno pitanje kupovinom stana čija je površina veća od zakonom predviđene za oslobađanje, situacija se rešava na sledeći način:

Uslovi za oslobađanje kod rešavanja stambenog pitanja:

Oslobađanje se primenjuje na iznos koji odgovara vrednosti kupovine nepokretnosti do zakonski predviđene površine.

Zakonski definisana površina je:

• 45 m² za jednog člana domaćinstva.
• Dodatnih 20 m² za svakog narednog člana domaćinstva.

Kako se obračunava porez u slučaju veće površine?

• Ako kupite stan veće površine od one koja je potrebna za oslobađanje, porez na kapitalnu dobit se obračunava na proporcionalni iznos koji se odnosi na višak kvadrata.
• Zakonski oslobođenje važi za deo iznosa koji pokriva osnovnu površinu prema broju članova domaćinstva.

Primer 1: Kupovina veće nepokretnosti za domaćinstvo sa 1 članom

1. Situacija:
   • Obveznik je prodao stan za 100.000 evra.
   • Kupuje stan površine 80 m², a domaćinstvo ima jednog člana, što znači da je maksimalna oslobođena površina 45 m².
2. Proporcionalni obračun:
   • Vrednost novog stana iznosi 120.000 evra.
   • Zakonski pokriveni deo za oslobođenje: (45/80)×120.000=67.500 evra
   • Višak koji se ne oslobađa: 120.000−67.500=52.500 evra
3. Kapitalna dobit:
   • Prodajna cena starog stana: 100.000 evra.
   • Zakonski oslobođen deo: 67.500 evra.
   • Oporeziva kapitalna dobit: 100.000−67.500=32.500 evra
4. Porez
   • Porez na kapitalnu dobit: 32.500×0,15=4.875 evra.

Primer 2: Kupovina veće nepokretnosti za porodicu sa 3 člana

1. Situacija:
   • Obveznik je prodao stan za 150.000 evra.
   • Kupuje novi stan površine 100 m², a domaćinstvo ima 3 člana.
   • Zakonski definisana površina za oslobođenje: 45+(2x20)=85 m²
2. Proporcionalni obračun:
   • Vrednost novog stana iznosi 200.000 evra.
   • Površina koja se pokriva oslobođenjem: (85/100)x200.000=170.000 evra
   • Višak koji se ne oslobađa: 200.000-170.000=30.000 evra
3. Kapitalna dobit:
   • Prodajna cena starog stana: 150.000 evra.
   • Zakonski oslobođen deo: 170.000 evra (iznosi pokriveni kupovinom veće nepokretnosti).
   • Kapitalna dobit: Nema, jer je prodajna cena manja od zakonski oslobođenog iznosa.

Primer 3: Kupovina stanova za različite članove porodice

1. Situacija
   • Obveznik je prodao stan za 100.000 evra.
   • Sredstva ulaže u dva stana:
     • Stan od 50 m² za supružnika za 60.000 evra.
     • Stan od 35 m² za dete za 50.000 evra.
   • Zakonski osnov za oslobođenje:
     • Površina za supružnika: 45 m² (pokriva celu površinu).
     • Površina za dete: 45 m² (pokriva celu površinu).
2. Rezultat
   • Ukupno uložena sredstva: 110.000 evra.
   • Prodajna cena je u potpunosti pokrivena novim ulaganjima, pa je obveznik oslobođen poreza.

Analiza primera 3:

1. Prodaja stana u Beogradu:
   • Obveznik je prodao stan za 100.000 evra.
2. Kupovina dva stana za članove porodice:
   • Stan za supružnika od 50 m² po ceni od 60.000 evra.
   • Stan za dete od 35 m² po ceni od 50.000 evra.

Zakonski osnov za oslobađanje: Stan za supružnika (50 m²):

• Zakonski oslobođena površina za jednog člana domaćinstva iznosi 45m²
• Površina stana je 50 m², ali zakonsko oslobađanje pokriva samo 45 m².

Obračun:

Stan za dete (35 m²):

• Zakonski oslobođena površina za dete iznosi 45 m².
• Površina stana je 35 m², što znači da je cela površina pokrivena zakonskim oslobađanjem.

Obračun:

• Cela vrednost od 50.000 evra je oslobođena jer je površina stana manja od zakonski predviđene.

Kapitalna dobit nakon oslobađanja

• Ukupno sredstva oslobođena poreza: 54.000+50.000=104.000 evra.
• Prodajna cena starog stana: 100.000 evra.
• Oslobođeni iznos prema zakonskim osnovima pokriva celu prodajnu cenu, što znači da obveznik ne plaća porez na kapitalnu dobit.

Zaključak:

Iako je površina jednog stana veća od zakonski predviđene, oslobađanje se primenjuje proporcionalno na deo koji je u skladu sa zakonom. U ovom primeru, sredstva uložena u oba stana pokrivaju prodajnu cenu nepokretnosti, pa porez na kapitalnu dobit nije primenljiv.

VAŽNE NAPOMENE:

• Dokumentacija: Potrebno je priložiti ugovor o kupovini nove nepokretnosti, dokaze o uplati i dokaze o broju članova domaćinstva.
• Prilagođavanje vrednosti: Ako je prodajna cena stare nepokretnosti manja od vrednosti koja se ulaže u novu nepokretnost, oslobađanje se primenjuje samo na stvarno ostvarenu dobit.

Koji su troškovi kupovine prihvatljivi za poresku upravu da smanjite kapitalnu dobit?

Pri obračunu kapitalne dobiti, Poreska uprava priznaje određene troškove kao deo ulaganja koji smanjuju osnovicu za oporezivanje. Ovi troškovi moraju biti dokumentovani u skladu sa zakonom.

1. Troškovi sticanja nepokretnosti

• Porez na prenos apsolutnih prava (ili PDV za nepokretnosti u sistemu PDV-a).
• Troškovi notarskih usluga prilikom overe ugovora o kupovini.
• Troškovi uknjižbe nepokretnosti u katastar.
• Agencijske provizije (ako je kupljena preko posrednika).

2. Troškovi unapređenja nepokretnosti

• Troškovi renoviranja, adaptacije ili sanacije. Npr. troškovi zamene instalacija, pločica, stolarije, podova i sl.
• Kupovina i ugradnja trajnih elemenata (ugradne kuhinje, plakari, sigurnosna vrata).

3. Dodatni troškovi dokumentacije

• Naknade za sudske procene nepokretnosti (ako je relevantno).
• Naknade za izdavanje građevinskih dozvola (ako se radi o gradnji).

Utaja poreza na kapitalnu dobit – Šta je i koje su posledice?

Utaja poreza na kapitalnu dobit odnosi se na namerne radnje ili propuste poreskih obveznika sa ciljem da se izbegne plaćanje zakonski predviđenog poreza. Ovo je ozbiljan prekršaj u Republici Srbiji, regulisan Zakonom o poreskom postupku i poreskoj administraciji, i nosi teške pravne i finansijske posledice.

Oblici utaje poreza na kapitalnu dobit

1. Prikazivanje niže prodajne cene:

• Obveznik lažno prikazuje prodajnu cenu nepokretnosti ili imovine kao nižu od stvarne kako bi smanjio osnovicu za obračun poreza.
• Primer: Stan se prodaje za 100.000 evra, ali u ugovoru se navodi cena od 80.000 evra.

2. Neprijavljivanje transakcije:

• Obveznik ne prijavljuje prodaju imovine Poreskoj upravi i izbegava obračun poreza.
• Primer: Prodaja imovine "na crno" bez overenog ugovora kod notara.

3. Lažno povećanje nabavne vrednosti:

• Obveznik prikazuje dodatne troškove ili izdatke za unapređenje nepokretnosti koji nisu stvarno nastali kako bi smanjio kapitalnu dobit.
• Primer: Falsifikovanje računa za renoviranje.

4. Prenos iovine kroz nelegalne kanale:

• Umesto prodaje, imovina se prenosi putem fiktivnih ugovora (npr. poklon ili razmena) kako bi se izbegao obračun poreza na kapitalnu dobit.

Posledice utaje poreza na kapitalnu dobit

1. Novčane kazne:

• Poreski obveznik može biti kažnjen novčano u visini od nekoliko puta većeg iznosa od neplaćenog poreza.

2. Kamate na neplaćeni porez:

• Poreska uprava obračunava zakonsku zateznu kamatu na iznos koji nije prijavljen.

3. Krivične sankcije:

• Utaja poreza se smatra krivičnim delom kada iznos izbegnutog poreza prelazi određeni prag.
• Kazne uključuju zatvorske kazne u trajanju do nekoliko godina u zavisnosti od iznosa i okolnosti.

4. Privremena zabrana raspolaganja imovinom:

• Poreska uprava može privremeno blokirati imovinu ili sredstva obveznika do isplate utvrđene poreske obaveze.

Kako izbeći greške i sankcije?

1. Prijavite sve transakcije:

• Svaka prodaja imovine mora biti prijavljena u skladu sa zakonom, čak i ako ne proizvodi kapitalnu dobit.

2. Vodite tačnu evidenciju:

• Dokumentujte sve troškove i prihode vezane za imovinu, uključujući račune za renoviranje i notarske usluge.

3. Koristite stručnu pomoć:

• Angažovanje poreskog savetnika ili advokata može vam pomoći da pravilno prijavite sve transakcije i iskoristite zakonske olakšice.

4. Pridržavajte se zakonskih rokova:

• Prijave i plaćanja moraju biti izvršeni u skladu sa zakonskim rokovima kako biste izbegli dodatne troškove i sankcije.

Zaključak:

Utaja poreza na kapitalnu dobit nije samo prekršaj već i krivično delo koje može nositi teške posledice. Pridržavanje zakona i pravilno prijavljivanje svih transakcija ne samo da vas štiti od kazni, već doprinosi i razvoju odgovorne poreske kulture.

VAŽNO:

Ovaj blog je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni ili poreski savet. Za sve detalje u vezi sa oporezivanjem kapitalne dobiti, preporučujemo da se obratite svom poreskom savetniku ili advokatu specijalizovanom za ovu oblast.